2024年楼市开局，东李是个绕不开的主城板块。一方面区域内十几个新盘大战，开发商内卷之下，纷纷在品质上“做文章”，低密度、精装修、配套齐……吸引了很多有改善需求的市民频繁到售楼处看房。另一方面是购房者面对不断刷新的“低价”，又开始担心楼市走向，迟迟不敢出手。

　　热闹？楼市数据来说话

　　就在前不久，青岛发布2024年第一批次出让地块公示，李沧区新挂牌的4宗地全部位于东李板块。这4宗地块占地面积10.3万平方米，总建面20.52万平方米，包含郑庄3宗地，以及刘家下河1宗地。这是自去年以来，东李板块连续第四次成为李沧区拍地主角，尤其是在去年第三批次土拍中，李沧区出让的12宗地块几乎全部位于东李板块。

　　截至去年12月，来自克而瑞青岛的数据显示，整个东李板块在售的新建住宅项目已达11个，并有8宗已出让未开发的住宅用地。再加上去年第三批次和今年第一批次土拍，共计达到14宗土地已经或即将入市。而在商品房方面，据统计结果显示，截至去年12月，东李在售项目存量74.9万平方米，约5776套；已出让未开发的住宅用地存量26.2万平方米，约1500套。

　　来自克而瑞的数据统计，东李板块短期存量已经达到101.1万平方米，待售住宅套数7276套，预计明年存量将达到163.8万平方米。根据克而瑞的监测，近12个月东李月均成交新建住宅2.2万平方米，按照短期存量规模，去化周期高达46个月，远超市场健康值。在售项目中，除绿城接近清盘，其他项目开发商承受的压力可谓巨大。

　　不仅如此，去年10月青岛市自然资源和规划局发布了《李沧区金水路南片区九水东路更新单元、铜川路以东更新单元控规调整批前公示》，并对东李区域土地规划进行了一次大调整，大片的产业用地调整为商住用地，涉及63个优质地块，总用地面积达81.56公顷。

　　内卷？卷完价格卷品质

　　对目前东李板块楼市现状，有媒体用“爆仓”来形容，也有媒体在提到东李楼市时提到了“踩踏”这样的字眼。究竟如何描述呢？先来看一下东李目前有哪些主要楼盘在售。首先有高端改善的世园金茂府、和达和山领衔市场，定位改善的有青山湖岸、昆仑天麓湾，还有偏刚需的森林公园、融海启城等多个楼盘。可以说，涵盖了高中低各个层级。但无论是高端还是刚需，如今海量的住宅存量、持续的土地供应，加上市场浓厚的观望情绪，各房企均承受着巨大压力。

　　而在压力之下，开发商首先想到的就是降价让利。最先开始的是森林公园，2022年降价后持续热销，而在2023年起步单价更是下探到2万元以下。而世园金茂府也是动作不断，120平方米和143平方米产品都有优惠可谈。青山湖岸则推出一部分工抵房，优惠力度较大，有媒体报道建面约122平方米的房源，此前卖273万元左右，现在一口价236万元，单价约在19300元/平方米左右；建面约143平方米的房源，此前卖378万元左右，如今一口价329万元，直降近50万元。

　　面对激烈的市场竞争，开发商不只是在价格上有“亮点”，在产品上更是拼命地“卷”起来。比如配备精装修和恒温恒湿系统的世园金茂府；使用“恒温、恒湿、恒氧”的三恒科技，并主打绿色科技人居住宅概念的招商璀璨璟园；而早先入局的和达和山，凭借低密度和台地中式园林景观，其品质可谓是整个青岛主城的“高地”。

　　出手？板块优势已显现

　　这么多的楼盘扎堆，东李板块的房子到底能不能买？回答这一问题前，先看看东李板块的优势。

　　要知道2023年青岛主城新盘最大的供应量一个在张村河，另一个就是东李。作为豪宅集中的张村河，在接连多次土地出让后，土地资源储备已经明显不足，由此在今年一批次供地中并没有张村河地块的身影。而东李则不同，这里是目前主城最大的土地供应区域。浮山后片区开发经验告诉我们，超大规模的居民区往往会迎来更多的生活资源配套。最重要的是，东李板块还具备优秀的土地素质，目前东李出让的地块容积率普遍低于2.0，甚至部分地块的容积率低于1.5。要知道越低的容积率意味着稀缺洋房甚至叠拼产品的出现。可见，在主城区范围内，能供应如此大规模低密住宅的，只有东李。当然，在青岛城市发展战略由“增量扩张”转向“存量提质”的背景下，主城区低密住宅的稀缺性会随着时间推移而放大。

　　另外，经过几年发展，东李板块的配套设施也逐步完善，汇集了二中院士港分校、青岛实验初中李沧分校以及多所新建小学，软硬件高规格显示出教育资源对东李的倾斜。而东李依托高素质年轻人口的聚集，家校合力下，很可能出现浮山后学区火热的趋势。此外，三甲医院、地铁等核心配套也在稳步推进。同时东李板块具备世博园周边自然资源的加持，风景同样是主城少有。

　　从这些层面来看，东李板块在整个青岛楼市中存在向上突破的可能性。唯一的问题是，巨大的土地供应量，势必会引发开发商“价格战”，不过也有专家测算，目前东李热门楼盘的拿地价加上建筑成本、运营成本等，目前18000—19000元/平方米的价格已经“触底”，所以是否该出手，大家需要综合考量。

　　代表新盘

　　◆和达和山

　　产品系丰富，和达系优质洋房叠拼产品，以园林景观取胜，以大户型洋房和叠拼产品为主。洋房建面约173平方米，均价约24000元/平方米；别墅平层建面约276—299平方米，起价40000元/平方米，总价约1000万元—1300万元。

　　◆世园金茂府

　　属于金茂系顶级产品，主打科技舒适住宅，在售建面约120—160平方米套三、套四，均价25000元/平方米。

　　◆璀璨璟园

　　项目由金茂和世园集团投资，招商蛇口操盘运营，和金茂府同为科技舒适住宅，户型建面约120—170平方米，均价约25000元/平方米。

　　◆昆仑天麓湾

　　偏重改善和刚需楼盘，有120平方米套三户型，在售楼座2、3、5、6、7、8、9、13号楼，11—17层洋房小高层，包括120平方米套三、143平方米套四、175平方米套四，均价约为24000元/平方米。

　　◆青山湖岸

　　项目是靠近崂山区的改善和刚需盘，建面约122平方米房源一口价236万元；建面约143平方米房源一口价329万元，性价比较高。

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　　本版撰稿 观海新闻/青岛早报记者 刘鹏