按照以往市场表现，“金九银十”之后房地产市场会进入淡季。然而，今年的房地产市场却出现了难得的“暖冬”。据官方数据显示，11月份以来，青岛全市新房网签销售面积同比增长25.4%，销售价格同比增长5%，量价齐升态势显现。而根据青岛贝壳研究院数据，11月份第二周，青岛全市总成交量4464套，环比上涨12.1%。其中，新房、二手房成交量环比均上涨，单周成交套数均突破2100套，新房成交四连涨。业内人士一致认为，楼市企稳回升得益于一系列房地产政策的积极推动，特别是降利率、降首付的政策，降低了购房成本，但在一系列购房政策中，有关“调整容积率计算方法”和“建设高品质住宅”等内容也会给购房者带来较大的实惠。

　　观察

　　有楼盘喊出“负公摊”口号

　　“得房率超过120%，真正做到负公摊。”近日在胶南片区便有楼盘喊出了“负公摊”的口号。眼下的公寓式住宅真的能够“消灭”公摊吗？以这一楼盘为例，可以看到其宣传材料中提到，“南向双次卧赠送全飘窗”“全屋规划3个超大阳台，阳台进深均由原新政前最大1.8米增加到2.1米”。如此粗略估算，阳台赠送面积接近34平方米，再加上客厅的6.6米挑空立体空间。这样赠送面积与之前使用面积相加，得到的面积已经超过建筑面积，这便是得房率超过百分之百的由来。

　　由此可见，所谓的“零公摊”“负公摊”并非代表公摊面积彻底没了。这更像是一种巧妙的户型设计创新，通过优化空间布局，增加赠送面积，让购房者感受到实实在在的“得房率”提升。一般来讲，高层住宅的公摊面积大约为总面积的20%—30%。比如说购入一套100平方米的住房，那么实际可使用的面积差不多在70—80平方米。而通过拓宽阳台、外飘窗等区域，成功将赠送面积的占比提升。如此这般设计，不仅能使房间看起来更为宽敞明亮，也能让买家感到其所花的钱物有所值。

　　分析

　　已有政策鼓励“降公摊”

　　通过增加赠送面积来降低房屋公摊，可以说这是通过另一个角度来降低购房成本。而实际上，这样的操作已经得到政策方面的全力支持。今年9月，青岛已接连出台两批《关于优化居住用地供应和规划管理措施》，从室内挑空空间、封闭式阳台、首层架空层等九大方面对计容规则进行松绑。简而言之，核心的内容就是放宽对赠送面积限制，全方位提升品质。

　　新政策允许在保持用地性质和容积率不变的情况下调整住房套型，如实现绿化“上楼”，《措施》明确：原则上建筑高度不超过54米住宅每户可以安排设置一处空中户属花园，设置于建筑主体结构以外，进深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于两个自然层，进深在2.1米以内的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率，2.1米—4米的部分不计入容积率。套内建筑面积超过140平方米的住宅，允许在起居室（厅）设置一处挑空空间，挑空部分不大于两层层高，其面积不超过住宅套内建筑面积的25%并且不大于50平方米的，按照其水平投影只计算单层容积率。这一措施创新了住宅空间设计模式，进一步扩大室内采光面，增强室内视野通透性，让室内功能分区更加合理、舒适。而在3月发布的“第一批措施”中，优化统一了阳台容积率核算标准，将住宅阳台进深尺寸由最大1.8米调改为最大2.1米，且封闭阳台按照一半计算容积率，改变既往全部计容计算规则。按照新措施，一套建面约143平方米的“四代宅”，露台和阳台的水平投影面积最大可达约50平方米，露台最大可达约35平方米。如果奇偶数层分开，阳台和露台最大能赠送约33平方米的面积，相当于降低公摊，更有利于购房者。

　　新政策为“好房子”铺路

　　在这一系列的政策颁布后，青岛已有多个楼盘充分利用阳台新规来“送面积”。如青特滨湖国际二期的建面约160平方米户型，赠送阳台及半封闭空间，实得面积能达到约165平方米，基本实现了“负公摊”。西海岸龙湖光年天屿推出的低密洋房产品，赠送面积大，加上洋房本身的公摊低，部分户型得房率近乎100%，相当于“零公摊”。

　　然而，所谓的“零公摊”和“负公摊”并非政策的最终目的。10月份发布的《青岛市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施》中提出，2024年8月1日起已出让未开工和未出让优质地块的商品住宅项目，按照高品质住宅标准开发建设。建设“好房子”成为这轮地产调控措施的重要目标之一。青岛市出台的《关于优化居住用地供应和规划管理措施》可以说就是在不增加土地占地和建设成本的情况下，优化面积，提高得房率。不仅增强了房企开发的灵活性和适应性，更确保了住宅设计更符合市场需求和居民生活需求。有助于提升住房品质，改善居住环境，推动房地产市场的持续健康发展。同时，该政策与“购买高品质住宅贷款额度可上浮30%”的措施相呼应，为高品质住宅发展提供了政策支持和市场机遇。

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　　“第四代住宅”呼之欲出

　　在很多人看来，增加赠送面积像是一种“变相降价”。不过，在浏览一系列政策后发现，对于赠送面积的鼓励政策中，更多是阳台和楼台面积的赠送，而这背后除了要让购房者获得价格上的实惠之外，同时让居住变得更舒适。目前，在一系列政策鼓励下，被称为好房子典范的“第四代住宅”开始流行。

　　所谓“第四代住宅”强调空中花园，一方面跟中国古代亲近大自然以及“精神需求、情绪价值”有关联，另一方面还跟“低碳环保”“高品质住宅”的践行有所呼应。“第四代住宅”最早出现在成都，随后西安、淄博、郑州等北方城市不断跟进。其实，早在2022年青岛金水云麓也尝试建设空中花园，但在赠送面积、建筑形象等方面与真正的“第四代住宅”还有不小的差距。

　　2021年5月，中国工程建筑标准化协会推出了行业标准《城市森林花园住宅设计标准》，里面涉及户属空中花园、空中共享平台，甚至空中停车区域、户属空中花园种植面积不小于花园总面积50%、共享平台面积不小于连通两层住宅面积的35%……甚至关于防对视和视线遮挡等方面都描述得非常详尽。可见，“第四代住宅”需要更大的露台或阳台来承载空中花园甚至停车区的功用，而这也正是政策鼓励积极推广的建筑形态。如今，相关政策已落地，很多开发商已经在赠送面积上下功夫，相信更多“好房子”“好产品”将逐渐入市。

　　一周数据

　　年末“翘尾”值得期待

　　根据青岛锐理、青岛网上房地产网等机构发布的数据显示，市场在前一周进入深度调整之后，上周（2024年第47周）全市新建商品住宅成交量为1194套，成交面积14.68万平方米，较前一周的569套和7.25万平方米环比涨幅均超过100%，向上动能显著增强。

　　据统计，全市共有9个区市呈环比上涨走势。其中，市南区成交7套，环比上涨250%；市北区成交82套，环比上涨22.39%；李沧区成交87套，环比上涨128.95%；崂山区成交29套，环比上涨61.11%；西海岸新区成交263套，环比上涨121.01%；城阳区成交91套，环比上涨30%；即墨区成交102套，环比上涨183.33%；胶州市成交412套，环比上涨836.36%；莱西市成交58套，环比上涨205.26%。

　　针对近期新房市场的成交情况，业内人士分析表示，根据以往经验，进入11月份随着气温下降，房地产市场会逐渐步入成交淡季。从近几周的成交量走势来看，虽然市场调整形成了淡季的表现，但从向上动能依然强劲。临近岁末，不少开发商正在通过加推优质房源、促销打折等方式，鼓励购房者积极出手，为收官之战做好充分准备。在多方面因素的推动下，年底的翘尾上涨走势依然可期。观海新闻/青岛早报记者 刘鹏