5月8日，住建部官网公布消息：住建部、市场监管总局共同发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（简称《意见》）。记者注意到，《意见》总计10条，其中3条以上围绕“收费”，另有3条的关键词是“管理”。关于多方关注的“收费”，《意见》提出，要“合理降低”服务费，鼓励按“成交价越高、服务费率越低”实行“分档定价”，还要引导交易双方“共同承担”中介费用。由此让很多购房者产生疑问，眼下的中介费是不是太高了？中介费会不会降低？而针对这些问题，记者探访岛城中介市场，为大家寻找答案。

　　问题 1

　　目前青岛中介费率是多少？

　　如果通过中介买卖房屋，中介费是笔不能省的开支，那么中介费到底是按照什么标准收取的呢？就在本周，记者咨询多家中介机构后发现，目前青岛中介费率大约在1.3%—2.5%之间。其中，大型连锁中介机构的费率要高一些，普遍在2%左右。而小型房产中介的收费则相对较低，在1.5%左右。当然，以上收费仅仅是标价，事实上大多数中介机构都表示，可在此价格基础上享受一定的折扣。例如在新都心一家品牌连锁中介，公示的中介收费费率为2.5%，但工作人员表示，实际可以按照2%来收取，“如果房屋总价高，收费时还可以再商量。”该工作人员表示，他经手的费率最低时曾为1.8%。有从事中介服务的业内人士告诉记者，目前中介费的实际收取和标价还存在很大差异，“遇到熟客或者是连环单，中介费的谈价空间则更大，有时候中介费仅收到1.6%—1.7%。”

　　另外，目前也有大型连锁中介机构已经开始实行分档定价。“300万元以下的房产，中介收费费率最低2.25%；300万元以上的房产，收费费率2.1%。”崂山区一家品牌连锁机构的房产经纪人告诉记者，不过这位经纪人同时表示，他们一般不会有折扣。

　　有关中介收费是否有相应的国家标准呢？记者能够查到的有关房地产经纪服务收费标准，最早的依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。

　　问题 2

　　现在中介收费标准合理吗？

　　如果按照2%中介费的费率来收取，一套300万元的房产，交易过程中仅中介费就要6万元。在刚刚发布的《意见》中有三条涉及“收费”，要合理确定经纪服务收费。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

　　对于目前中介费率，一位品牌中介负责人告诉记者：“中介费其实是一种服务性收费，虽然看不到实物产品，但却能享受到相应服务。”在这位业内人士看来，中介费率是否合理要看中介能够提供什么样的服务。“如果只是提供简单的信息，就收几万元的中介费，肯定是不合理的。”其实，房产交易是一个极其复杂且专业的过程，涉及相应的交易政策、相关费用的结算，与此同时，交易过程中还可能隐藏诸多陷阱。所以，在房产交易过程中，中介能够提供诸多服务，例如提供监管账户，或者提供相应的查询以及先行赔付等。在中介服务过程中，难免会产生相应的人工和资金成本。业内人士指出，讨论费率高低是需要根据享受到的服务多少来评判。而实际操作过程中，中介也是根据交易的难易程度，以及为客户提供的服务内容，通过不同的折扣来进行灵活定价。

　　除此之外，《意见》中还明确鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。对于这项内容，有业内人士就指出，目前的确很多人质疑中介收费标准相对固定的问题。比如客户买300万元的房子和1000万元的房子，理论上，中介所做的工作没有太大差异，但中介费却相差颇多。但对于这一问题，行业内也有相应的调节措施，比如总价越高的房子，中介会给出较高的折扣。

　　当然，针对此次《意见》提出的要求，有的中介已经在着手调整，研讨更加合理的费率方案，加强服务标准与管理，引领房地产经纪行业健康发展。也有经纪机构人士表示，针对不同标的房源，公司内部有阶梯收费的相关规定，后续会根据《意见》进一步做好相关工作。

　　问题 3

　　共同承担中介费是否可行？

　　二手房买卖是双方的事情，凭什么中介费只要买方来承担？在青岛买过二手房的客户可能都会遇到这样的疑问。记者调查发现，青岛大部分地区都是由买方支付中介费。而此次《意见》也关注了这一问题，提出引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　“为什么中介费都是买家出？”针对这一疑问，业内人士告诉记者，这其实是以前的约定俗成，“以前楼市火爆，很多房子都是供不应求，买家处在交易的劣势一方，所以就要承担更多。”有房产经纪人向记者解释，虽然曾经尝试过双方共同承担中介费，但如果卖家的房子较为抢手，则会通过涨价的方式，将中介费变相转嫁给买家，出现“羊毛出在羊身上”的局面。而对于大多数买家来说，他们更关注的是算上各种税费之后的成交总额，所以，便形成了买家出中介费的惯例。

　　不过，在近几年实际操作中，也有不少是卖家承担中介费的，“上个月我们还成交了一单，房主着急卖房，并主动承担了中介费。”有房产中介告诉记者，眼下楼市处于稳定期，特别是二手房，进入买方市场，买方定价的现象屡见不鲜，所以未来双方承担中介费这样的做法很可能逐渐实现。

　　记者采访中了解到，青岛已经有区域尝试双方共同承担中介费，“目前西海岸新区就是买卖双方一人一半来承担。”有房产中介告诉记者，当然该中介人员也坦言，这一政策目前来看实际意义并不大，“如果房子不好卖，卖家会通过折扣给买家省钱，如果房子好卖，那卖家自然会提高价格，把中介费的成本加到总价中。”所以对于买家来说，即使双方承担税费，也未必真的能省钱。

　　延伸阅读

　　整顿房产中介

　　别只盯着收费

　　此次住建部、市场监管总局共同发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》中，有关“收费”问题的条款仅有3条，更多的还是关注中介管理与发展问题，而这也正应对了目前中介市场存在的诸多问题。

　　中介入行门槛较低，而且由于房地产中介机构具有规模小、产销快的特点，吸引了许多没有相关经历的投资人纷纷进入房地产中介行业，在制度规范和内部管理上缺乏相关经验，加上从业人员素质不过硬，导致许多问题出现。据了解，许多相关从业者入行时，简单经过几天培训就上岗，因从业能力不足或缺乏经验导致违规问题频发。比如过去的“阴阳合同”问题，让买卖双方签两份合同，其中一份成交金额少，表面上是给客户节省税费，但这样的合同是不受法律保护，一旦买卖双方出现经济纠纷，便很难解决问题。

　　与此同时，不少中介为了促成交易选择欺骗购房者，比如以低价房、虚假房源为诱饵，专门给租客或者买家挖坑。也有中介因经验不足，没有发现甚至故意隐瞒房屋的抵押状况，结果导致买家买到房子后有被查封的风险。另外，在买卖二手房过程中，个人信息的保护以及电话营销的骚扰问题，让人不胜其烦。

　　此次《意见》的第一条就提出，要加强“从业主体”管理，针对房地产经纪机构要严格落实备案制度。对于经纪从业者，《意见》要求他们不仅进行实名登记，还要佩戴经实名登记的工作牌、信息卡等，经纪人的从业信息也将公示，接受社会监督。《意见》另指出，要“提升管理服务水平”，要求房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。鼓励通过房屋交易管理服务平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务。同时，《意见》强调，要加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。

　　此外，针对可能给交易当事人带来困扰的信息，《意见》指出，房地产经纪机构及从业人员，不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

　　《意见》还要求各地住建部门，要将“规范房地产经纪服务”纳入房地产市场秩序整治的重要内容，会同有关部门依法查处“黑中介”、侵犯个人信息合法权益等违法违规行为，曝光典型案例。

　　观海新闻/青岛早报记者 刘鹏