孙涛

　　开放楼院是城市基层治理的基本单元，也是展示城市文明形象、体现民生福祉温度的重要窗口。推进开放楼院精细化治理，是城市存量空间提质、民生品质升级、基层治理增效的系统性工程，也是全市开展树立和践行正确政绩观学习教育集中推进的重点民生实事之一。

　　近年来，青岛聚焦开放楼院治理痛点难点，持续推进开放楼院物业管理全覆盖、服务标准化、治理精细化，取得了显著成效。持续做好这项工作要把为民造福是最大政绩进一步落到实处，坚持问需于民、问计于民、问效于民，把全生命周期管理理念贯穿楼院环境整治、设施维保、秩序维护全过程，实现城市更新战略与楼院微观治理同频同向，以绣花功夫夯实社区治理根基，持续增进民生福祉，不断提升人民群众获得感、幸福感、安全感。

　　青岛开放楼院精细化治理的现状成效

　　第一，党建引领基层治理格局逐步完善。中共青岛市委出台《关于加强党建引领小区治理 深化社区“幸福家园”建设的意见（试行）》，持续深化“红色物业”建设，构建起街道党工委统筹、社区党委主导、小区党支部引领、物业和业委会协同的治理架构，针对开放楼院无封闭、无物业、碎片化特点，分类推广红色物管精治、居民自管自治、街区融合善治、单位共建共治四种治理模式，基本实现开放楼院党组织治理全覆盖，有效破解了以往“无人牵头、无人管理、无人监督”的治理空白问题，有序推动开放楼院“有人管、管得住、管长远”。

　　第二，开放楼院分类治理体系落地见效。青岛立足不同区域、不同楼院基础条件，推行差异化治理路径。对楼栋集中、居民集中的成片开放楼院，积极引入专业化物业服务企业托管服务；对零散独栋、体量较小、年久失修的微型楼院，引导成立居民自治管理小组、楼院议事会，实行居民自主管理；对临街商住混合楼院，整合商户、居民、社区、执法力量，构建共建共治共享治理模式，分类化解各类楼院管理难题。如市北区四方街道四机宿舍为大型老旧职工楼院，通过实施开放转封闭改造，引入区属国有“大物管”企业，配齐保安、保洁、工程等专业队伍，统一管护路面、管网、安防等设施，规范停车秩序，实现了专业化长效管理。

　　第三，硬件设施改造同步推进提质。依托全市老旧小区改造三年行动、城市更新行动，同步推进开放楼院道路修补、管网改造、路灯更新、安防监控、停车梳理、绿化补植等基础环境整治，补齐多年累积的基础设施短板。如市南区针对开放楼院实施“一院一策”分类治理，金湖路街道徐州路社区宁夏路127号院，通过完善基础便民设施，平整破损道路，盘活空间施划车位，新增46个停车位，规范停车秩序，改善了楼院通行环境，在改造过程中同步预留物业管理配套空间，为常态化、标准化物业服务开展奠定了坚实基础。

　　第四，智慧物业赋能基层治理增效。由青岛市委组织部牵头，调整优化基层治理单元，将全市5358个散落楼院归集为1491个管理区域，纳入青岛市智慧物业管理服务平台。依托全市统一的智慧物业管理服务平台，逐步将开放楼院纳入数字化管理体系，实现楼院信息建档、居民诉求上报、物业服务派单、问题整改督办、服务评价反馈全流程线上闭环，推动传统人工治理向数字化、精细化治理转型，有效提升问题处置效率。市南区打造“慧安佳”智慧社区综合服务平台，在小程序上提供生活缴费、报事报修、家政服务等10余项服务，实现“一键下单、快速响应”，以数智化赋能基层治理。

　　推进开放楼院精细化治理的实践路径

　　第一，强化党建引领，构建精准治理体系。坚持把党建引领作为开放楼院治理的根本保证，织密五级治理组织体系，实现治理全覆盖、无死角。一是落实《关于开展城市管理进社区工作的实施方案》工作要求，通过治理重心下移、专业力量下沉、资源保障下倾，将党的政治优势、组织优势转化为治理效能。完善“街道党工委—社区党委—小区党支部—楼栋党小组—党员中心户”五级联动体系，实现党组织覆盖所有零散楼院、独栋楼栋、商住混合区域，彻底消除治理空白点。二是探索务实管用的分类治理路径，有条件的楼院可以通过设置闸道等方式实现“开转封”，但也不能“一封了之”，搞“一刀切”。分类制定治理标准体系，持续优化四类治理模式，区分开放楼院不同类型，实行精准分类治理：成片集中开放楼院全面推行专业化红色物业精治；零散微型楼院全面推行规范化居民自治；商住混合楼院深化街区共建善治；原有单位宿舍楼院强化单位联动共治。三是固化三方联动议事机制，社区党组织牵头，业委会、物业、网格员、居民代表每月定期议事，梳理停车、卫生、设施、纠纷等各方面突出问题，建立台账、销号管理，实现小事不出楼院、大事快速处置。

　　第二，坚持改管并重，夯实硬件运维基础。以城市更新和老旧小区改造为抓手，坚持改造与管护同步规划、同步推进、同步落地。一是在老旧楼院改造项目中，前置谋划物业管理需求，统一完善安防监控、楼道照明、道路管网、停车泊位、公共照明、绿化提升等基础配套，预留物业办公、便民服务空间，杜绝出现“只改造、不配套、无管护”问题。二是拓宽资金保障渠道，统筹上级专项改造资金以及市、区两级财政配套资金，盘活楼院公共车位、公共广告、公共场地等经营性收益，将其全部用于楼院运维、设施修缮、环境提升，建立楼院公共收益专项台账，做到定期公开、专款专用。三是深化智慧赋能治理，持续推进开放楼院数字化建档，逐步全面接入全市智慧物业平台，逐步实现线上报事、线上派单、线上监督、线上评价，推动楼院管理由粗放式向数字化、精准化转型。

　　第三，培育多元主体，壮大基层治理力量。针对开放楼院物业承接难、自治能力弱的问题，系统培育专业化、公益性、自治化多元服务主体。一是扶持本土物业企业下沉兜底，对主动承接老旧零散开放楼院、公益性物业服务的企业，给予政策补贴、考核倾斜、评优支持，通过连片打包、片区托管方式降低运营成本，提升企业服务积极性。二是规范化培育居民自治队伍，对无法实现市场化物业管理的微型楼院，由社区指导规范成立自管小组、楼院议事会，统一制定自治章程、服务标准、收费标准、财务制度，定期开展业务培训，提升自治规范化、专业化水平。三是壮大志愿共治力量，依托社区党员、退休干部、热心居民组建志愿巡查、环境整治、纠纷调解队伍，常态化参与开放楼院治理，补充物业服务力量，构建“专业服务+群众共治”的双重保障体系，真正实现共建共治共享。

　　第四，健全质价匹配机制，构建良性共治生态。从“提服务、明标准、强激励”三个维度破解物业费收缴难题，重塑良性循环生态。一是统一开放楼院基础服务清单，明确保洁清扫、垃圾清运、安保巡查、设施简易维护、楼道秩序管理等标准化服务内容，公开服务标准、收费标准、履职清单，让居民看得见服务、看得清价值。二是推行体验式服务，对新纳入管理的开放楼院，设置过渡期公益服务阶段，让居民直观感受环境变化、服务提升。针对孤寡老人、低保家庭等特殊群体，落实减免、帮扶政策，体现治理温度。三是建立正向激励和刚性约束机制，探索推广居民治理积分制度，参与共治、按时缴费可累积积分兑换便民服务和实物奖励。对长期无故欠费等个别情况，依规开展劝导、公示、依法催缴，形成“守信受益、失责受限”的良好氛围。

　　第五，完善协同闭环体系，筑牢长效治理根基。立足常态化、长效化治理，健全权责清晰、联动顺畅、监督有力的制度体系。一是压实属地管理责任，进一步明确市区统筹、镇街主抓、社区落实的三级责任体系，深化社区党组织、业主委员会和物业企业“三方联动”，将开放楼院物业管理、人居环境、群众满意度纳入基层治理绩效考核，层层压实责任。二是推动职能服务下沉，建立城管、公安、消防、住建、水电气暖等部门常态化下沉社区机制，针对楼院违建、飞线充电、管线故障、安全隐患等高频问题，实行联动处置、快速响应，打通服务群众的“最后一米”。三是健全监督评价闭环，建立居民、社区、街道三方评价体系，定期开展物业服务满意度测评，测评结果直接与物业补贴、续约资格、评优定级挂钩。畅通线上线下监督渠道，实现问题发现、派单、整改、复核、反馈全流程闭环运行，持续巩固开放楼院治理成果，全面提升老旧楼院物业管理精细化、规范化、现代化水平，为全市基层治理现代化和高品质城市建设筑牢坚实基础。

　　（作者单位：青岛市委党校）