2024年想买房，特别是想换套好房的改善群体，张村河是不容错过的片区。作为主城核心“留白区”，这里不仅是主城仅有的大规模开发板块，同时地处崂山区核心位置，坐拥张村河自然资源，兼具核心地段、成熟配套和自然景观，再加上还是崂山区全力打造的生态景观区域。在一系列“光环”之下，张村河多宗地块也成为近期开发商争抢最为激烈的目标，而在产品规划方面，更是普遍按照“顶配”标准打造。

　　一时间，张村河片区成为眼下“高端改善”的代名词。但在市场价格为导向的当下，不少购房者对4万元左右的售价心存疑虑，选择继续观望。面对东李板块不断刷新的“低价”，张村河片区的楼盘是否值得出手？

　　环境

　　城市发展新“极点”

　　相信实地去张村河看过房子的人都有这样的疑惑：这里目前和各种宣传中的“未来新城”似乎相差太远。到处是拆迁后遗留的痕迹，装修考究的售楼处甚至就建在土路旁边，工地现场看不到任何“豪宅”的影子。但来自各方面的消息是，张村河片区环境改造和配套工程在全力推进中。

　　先来说说环境，张村河作为青岛重点开发建设的片区之一，是按照顶格标准进行规划。记者从相关部门了解到，目前张村河生态公园核心段一期工程正在建设中，预计今年年底部分对外开放。特别是在张村河董家下庄施工段，记者看到河道内的淤泥已经清理完毕，步栈道、护坡等已经全部平整完毕，樱花、水杉、五角枫等观赏树木也已经种植到位。据了解，张村河（崂山段）一期综合治理工程是按照“三区两轴一园多节点”的空间结构来规划，其中三区为文化运动区、中央滨水区、河床湿地区；两轴为创智大道和科创大道；一园即国际人才公园。同时，设置了体育天地、儿童天地、滨水绿道、城市客厅、凌云步行桥、服务中心、驿站等28处配套服务设施，能够为周边群众提供充实的休闲、健身、娱乐活动。

　　其实，对于住宅来说，环境只是配套的一方面，支撑起“高端改善”这一定位的还需要有其他配套项目。据了解，山东中医药大学附属医院青岛医院项目、中国海洋大学附属实验学校（初中部）、浮山九年一贯制学校等教育配套已经进入施工阶段，大部分将在今年竣工，张村河片区环境改善将拭目以待。作为城市核心区的一片“留白”，张村河片区没有陈旧的城市界面限制，几乎是按照全新理念打造的城市样貌，这里将成为城市发展的新“极点”。

　　产品

　　兼顾客户不同需求

　　在区域利好的带动下，张村河片区吸引了海信、越秀等多家品牌房企入驻。在当初拍地时，激烈的“抢地大战”早已开启，多宗地块都是熔断之后通过线下竞品质和摇号方式获得的。而拿地之后，开发商更是开启了产品“内卷”之路，3米层高、一梯一户、智慧安防……这些必须是“标配”，而在产品设计方面，更是竭尽所能地给业主安排最好的理念。

　　“在小区设施方面，我们全面对标麦岛片区的海信君汇、海信君澜这些豪宅。”海信·君玺售楼处工作人员告诉记者，目前海信地产在张村河片区的项目全部采用精装修交付，同时还有高端园林景观，超过2600平方米的集中式会所，内部配备室内篮球场、羽毛球场、乒乓球室、瑜伽室，甚至连室内四季恒温泳池、业主专属“茶室”也安排上了，这些配置无论从实用性还是品质方面，完全不输给沿海一线的豪宅产品。

　　其实，除了“顶配”的产品配置，在产品布局方面各大开发商也尽量做到“差异化”。有海信君玺主打的“内卷配置”，有类似鲁信有邻花园的“大平层”面积，还有主打“性价比”的刚改项目，充分满足客户对于高端住宅的不同需求。因此，张村河片区相对其他豪宅聚集区而言，还有其更“友好”的一面。

　　片区

　　稀缺属性已显现

　　超高标准的配套和按照豪宅标准打造的产品，自然在价格上也会触碰到“天花板”级别的高度。记者走访发现，3.5万元至4.3万元的单价，成为目前张村河片区的主流价格。但在当前的楼市环境下，降价正在成为不少开发商首选的促销手段，“很多人并不是觉得价格高，而是担心自己站在了高点上。”在张村河南岸一项目售楼处销售人员告诉记者，尽管大多数人相信张村河片区未来的发展前景，但现在还是“看的多、买的少”。该销售人员告诉记者，进入3月之后，他所在的售楼处一天能接待超过15组到访客户，到了周末数量还要翻倍，但周成交量却在个位数。

　　“多数人还是在纠结价格，其实项目成本是真的高。”工作人员告诉记者，首先是张村河片区拿地成本高，再者是在产品打造方面，更是投入巨大的成本。采访中记者也了解到，和普通住宅不同，张村河片区高端项目的销售价格中还包含很多“隐形成本”，比如会所未来的运营，园林的维护翻新等，这些费用都需要购房者提前买单。

　　鉴于东李板块庞大的供应量引发的“价格战”，在张村河片区却大不相同。在2024年第一批次土地出让清单中，并没有张村河地块的身影，虽然后续张村河北岸还有多宗地块筹划入市，但作为品质住宅集中区的张村河南岸，能够成片开发的土地资源几乎枯竭，稀缺性已经显现。根据克而瑞去年三季度的数据统计，整个张村河南北两岸存量约48万平方米，去化周期在24.2个月，但如果只算张村河南岸板块，粗略估计库存在25万平方米，去化周期约在20个月左右，这一数值已经远低于全市去化周期平均数值。随着今年各种配套设施逐渐完工，成熟的配套将成为张村河片区楼盘价格的有力保障。

　　代表新盘

　　◆崂山悦府

　　华润置地高端系悦府产品，户型建面约120平方米、143平方米、186平方米，采用“宽幕奢居”的设计理念，无界宽厅设计。约10平方米面宽的落地窗搭配约4.5米宽的超白钢化玻璃，打造专属于崂山悦府的“光合巨幕”，采用全屋智能马桶、软水净水系统、蒸烤一体机等，保证日常居住的舒适与品质。

　　◆海信·君玺

　　海信TOP级封面产品，传承君悦系“定制化”与“不可复制性”的核心理念，主要有建面120—210平方米臻装宽境大宅。户型设计上采用南向约15.8米四面宽，聚合餐厅、客厅、阳台、厨房，营造建面约66平方米LDKB一体化场域。精装采用“瑞典国宝级”厨电品牌ASKO、德国旭格系统窗等一众世界名品。同时配备室内篮球场、羽毛球场、乒乓球室、瑜伽室、室内泳池、书吧、儿童游乐区等。在外观上，是海信首个全铝板外立面高端项目，海信精心设计外窗分隔，最大化满足业主在室内的观景效果，同时满足外立面效果。

　　◆海信·璟悦

　　项目实景示范区将于3月31日开放。户型建面128平方米至220平方米TOP级升级户型，建造了占地约1.5万平方米围合式中央园林，给业主满满的情感与场景价值体验。户型设计及使用率和采光通风极佳，128平方米户型南向面宽12.5米，客厅6米，户型均配备独立家政间及候梯厅，以精致的空间设计，给客户带来更好更长期的居住体验。

　　◆越秀·青铁|和樾府

　　每一座和樾府都是一次城市级奢作。作为全国第八座、北方第一座和樾府，择址崂山区张村河南岸，畅享“一河一公园一绿廊”三重生态大境，封藏繁华中的静谧。13—17层全南向小高层，以宽绰奢华的风格营造高定生活场景。5号景观楼尊，矗立中央园林C位，俯瞰一园风光，远眺一城繁华，整栋仅建面约198平方米户型，缔造纯粹圈层。新加推的10号楼，建面约142—178平方米，轻松入住崂山中心，匹配更多改善需求。

　　观海新闻/青岛早报记者 刘鹏