薛惠 中央民族大学法学院2023级学生

　　教育租购同权是我国住房制度改革与公共服务均等化的关键议题，核心在于保障承租人子女在义务教育阶段享有与产权人子女平等的就近入学权利，推动住房回归居住属性、教育服务回归公平本质。2025年7月施行的《住房租赁条例》明确规定“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，标志着我国租购同权制度全面进入法治化、规范化实施新阶段。本文以深圳等12个首批住房租赁试点城市、112 个招生区域的现行规范文件为分析样本，聚焦现状难题并探讨可行化法治路径。

　　一、教育租购同权的问题聚焦

　　（一）区域化管理催生教育住房市场壁垒

　　规范文件的执行因区域化管理而催生市场分割现象。首先，区际差异化的入学资格认定标准，使得同一租赁行为在不同辖区可能产生不同的法律效力。实践中存在同一市在跨区备案问题上，部分辖区支持城区间住房租赁市场的互联互通，部分则严加限制，导致租赁合同备案效力的区域化。其次，承租时长等条件作为准入门槛无可厚非，但部分试点城市标准过于严苛，构成对承租人的歧视与排挤，抬高了实际享受公共服务的法律门槛。这暴露出在教育服务与住房租赁市场的协同监管中，纵向统筹稍有欠缺。辖区间的劳动力流动、工作调配是常见的，若不能实现高度统一，将导致区域间租赁信息无法同步、市场要素不能自由流通。

　　（二）权利寻租风险分化租赁市场

　　学位占用举措易使租赁市场二元分化：优质学位房源与普通房源形成租赁价值差异，催生学区租市场。出租人抓住学位使用知情书等程序要求额外收费或哄抬租金，将扭曲市场原本定价机制。即使排除前述因素对市场的扰乱，租购同权作为重大制度变迁，其推行本身亦不可避免地伴随市场结构与价格机制的变化，其中包括对特定群体居住权的挤压。根据本益分析方法，不同家庭对教育的支付意愿与能力存在差异。其中居住需求不强烈但愿意接受学位溢价的中高收入家庭，挤出了无学位需求因此不愿承担租金溢出的家庭和有学位需求但无力负担的低收入家庭。由此，真实居住需求和迫切学位需求为市场所排挤，第三方承受了不利后果却无法获得相应补偿。而理性经济人会据此权衡成本与收益，于是住房租赁市场进一步倾斜。市场竞争规律扩大了权利寻租风险，然而针对超出基准线的租金上涨问题，地方政府在响应速度、“对症下药”等方面履职的主动性不足，有待弥补未及时发布租金参考或者未迅速约谈不合理涨价行为等欠缺。

　　二、教育租购同权的调适方向

　　（一）量力而为：以稳健发展构筑住房租赁市场防线

　　为护航住房租赁市场的正常运行，首先是要根据当地经济发展程度，城市属性定位及未来发展导向，统筹建设、妥善监管。第一，强化纵向统筹与统一市场建设。市级及以上政府应切实履行统筹责任，明确租购同权资格认定的核心标准，最大限度削减各地自行增设的歧视性条款。第二，政府应从侧重前端准入限制转向注重备案登记制度的后端控制。同时，为更好平衡效率与公平这对价值取向，备案登记之后，加大复审、执法力度，严格打击利用学位进行租金欺诈、权利寻租等不正当市场行为。

　　其次，各地政府要准确把握市场承载能力，加强预警。如若操之过急，优质资源集中区域将沦为政策洼地，大规模外来人口及随迁子女涌入，产生人口虹吸效应。为此各地应补强价格规范机制，引导市场预期。《住房租赁条例》第二十九条明确规定，设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息。各级政府后续应着重落实此规定，利用租金稳定的政策工具，如租金管制、租金指导和租金调控，对住房租赁市场的动态变化做好前瞻性预测，必要时果断出手，平抑市场非理性情绪。

　　（二）尽力而为：以租赁赋权手段实现教育均等化目标

　　各地应通过城市规划、财政转移支付与教育投入协同，构建需求导向的公共服务体系，打破以产权为中心的教育垄断。具体可从需求侧简政放权与供给侧改革双向发力。需求侧明确权利义务边界，简化入学申请程序，消除租赁备案隐性税费负担；法定化出租人入学协助义务，出租人不得就提供证明额外收费。供给侧以充足的教育服务供给为支撑，逐步消解附着于产权的学位溢价，梯次型激励市场机制在资源配置中健康运行。为此应坚持两项基本原则：一是实际就近居住原则， 理顺住房租赁的空间关联——父母搬离本社区，子女原则上也随之迁校；二是均等化原则，统筹主体平等与区域均衡。在预算调整上，通过财政转移支付加大对公共服务薄弱地区的投入，缩小区域间教育资源禀赋差异；在要素配置上，借鉴深圳等地做法，优化教师引进与人才培养机制、探索教育数据公开服务，兼顾有效性与及时性。

　　康德曾言“人是目的，而非工具。”落实均等化原则需厘清两对关系：机会均等化绝不是结果同等化；机会公平不能罔顾实质公平。在教育发达、人口规模大的地区，无疑要提升入学效率，但也不能忽视激励型制度的构建。杭州等地的积分入学制正是实质公平的彰显，在统一秩序中留有个体自由发展、积极作为的空间，释放人才要素的资源配置能量。以制度理性涵养人文关怀，以政策调制践行“善者因之”，如此方能保障教育服务均等可及，落实人民城市为人民之治理理念。