楼市观察

　　随着6月楼市翘尾收官，青岛楼市半年成绩单出炉。回顾上半年，岛城新房市场一直维持在每月3000-5000套成交量的水平。自5月开始，伴随楼市新政落地，市场以价换量，情绪面逐渐改善，成交量呈现出上涨趋势。特别是6月新建住宅成交约13000套，环比5月成交，上涨幅度出现明显“翘尾”，创上半年新建住宅成交新高。

　　6月成交重回高位

　　根据青岛锐理数据统计，2024年1-6月青岛商品房市场累计签约金额约887亿元，同比下滑22.5%；签约面积约648万平方米，同比下滑17.3%；累计签约套数51678套，同比下滑22.5%。从价格来看，1-6月青岛市新建商品房的网签均价为13689元/平方米，同比下滑6.3%。

　　其中6月，在近郊多个项目集中网签的带动下，签约量暴增。商品房签约23081套、约274.29万平方米，签约金额339.88亿元，签约均价12391元/平方米，环比下滑24.6%，签约套数、面积、金额环比上涨213.3%、178.3%和109.8%。较去年同期相比套数下滑2.4%、面积上涨6.1%、签约金额下滑5.6%、签约均价下滑11.0%。其中商品住宅签约13445套、169.48万平方米和245.65亿元。

　　二手房方面，在以价换量以及政策优化带动下，二手房市场整体保持活跃，但二手房住宅价格整体呈下行态势，二手房市场挂牌量依旧明显。据卓易数据统计，上半年青岛二手房住宅市场4月达到成交顶峰，住宅成交超过7000套，进入5月青岛二手房成交出现下滑，6月二手住宅成交5458套。从需求结构来看，100平方米以下的占比18.87%，100-120平方米面积段成交最多，占比37%，与120-150平方米两个面积段合计约占68%。

　　本土房企表现抢眼

　　据统计，2024年1-6月新建商品房销售金额前20的开发商，总销售金额约402.39亿元，占青岛整个市场45.3%，本地房企占据半壁江山。

　　海信地产在青岛市场份额占比越来越高，2024年以来，海信君玺、海信海德山庄、海信璟悦、海信依云小镇等楼盘热销，共计签约55.68亿元、26.42万平方米，带动海信地产站上签约量的冠军宝座。中国金茂以34.04亿元的签约金额，位居第二，金茂中欧国际城、金茂海尔产城创、大云谷金茂府签约活跃。天一仁和以签约26.16亿元位列第三，特别是崂山前海地段的高端豪宅项目——天一仁和吾疆，为公司的整体业绩贡献了显著的份额，单独签约金额就达到了11.47亿元。瑞源集团在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉国际签约活跃的带动下，签约量跻身房企榜单前四位，签约25.03亿元。和达集团签约22.38亿元，跻身前五，和达北岸山语城、和达和山等项目表现突出，单盘签约量均在2.5亿元以上。

　　从商品住宅各区域成交情况来看，2024年6月青岛新建商品住宅成交主力集中在西海岸、城阳和即墨。数据显示，西海岸新区签约5597套、约73.8万平方米，占全市签约总量的43.5%；紧随其后的是即墨，签约1741套、约20.38万平方米，占比12.0%；城阳排名第三签约1484套、约18.62万平方米，占全市签约总面积的11.0%。

　　分板块来看，东李世博园和张村河这两个片区由于地理位置优越和较多项目上市，吸引了众多房企进驻，成为竞争激烈的区域，当然价格也出现了松动。李沧东部在售楼盘10个左右，加上次新二手房的加入，竞争压力较大。昆仑天麓湾、青山湖岸、招商璀璨璟园、青铁芳华地已经开盘，东李的未来竞争将会越来越激烈，最新的融海启城开盘均价到了1.8万元/平方米左右。在6月初，张村河的价格出现松动，销售加速。目前在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价，而海信君玺和璟悦、华润、越秀青铁和樾府已经开盘，无论是产品还是示范区竞争都很激烈。

　　新政激发新活力

　　上半年，房地产市场利好政策频出。尤其是4月底以来，各地因城施策，持续调整优化房地产政策。北京、深圳、天津、成都等一、二线热点城市密集优化了住房限购政策，除此之外，多地还明确提出支持“以旧换新”、盘活闲置住房、优化供地等措施。

　　回顾上半年新政轨迹，青岛连续四批次出台28条政策，包括取消首套房商贷利率下限、下调房贷首付款比例、在全省率先实施按区（市）认房不认贷等。5月17日央行房贷政策“三连发”，青岛迅速跟进。5月31日，青岛再出新举措，“青九条”新政落地，15%的首套商贷首付比例、3.45%的首套商贷利率、5年以上首套2.85%的公积金利率都是1998年房改以来的最低值，另外推出了按区（市）认房不认贷，自2024年6月1日至7月31日新房网签前1万名购房者送5000元面值家电消费券等一系列政策。6月24日，部分银行调整房贷利率，覆盖新房、二手房。其中，首套房按照LPR基准利率降低70个点执行，二套降低20个点，三套降低10个点。根据统计，目前青岛首套商贷利率最低3.25%，二套最低3.75%，三套最低3.85%，全力促进房地产市场平稳健康发展。

　　在政策带动下，市区热盘的关注度持续增加，新房销售和中介机构的看房量、咨询量、下单成交量都有较明显增长。业内人士认为，调整首套房的认定标准、实行按区（市）认房不认贷的政策，叠加公积金贷款利率及首付比例的下调，能够降低购房成本。按照区（市）认定首套的标准，对于跨区购买改善房的客户来讲，降低了首付压力，也拉动更多改善需求入市。此外，鼓励支持“以旧换新”，深化“优鲜卖”模式，在房企、国有平台开发企业等单位的助力下，“以旧换新”的市民改善住房条件将更高效。

　　销售端的持续增长，也带动了土地市场形成了较为活跃的态势。6月20日，崂山王家村35号地块正式开拍，在经过一个多小时、364轮竞价之后，青岛海业益佳地产开发有限公司以39516元／平方米的价格竞得该地块，成交总价约18.87亿元，成为青岛楼面价“新地王”。

　　品质成为市场试金石

　　上半年市场分化比较突出，改善型产品为市场支撑，而且越来越注重品质及产品的创新，改善型产品增配明显。同时从新增供应产品结构来看，随着产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力。另一方面，自去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是市北和东李出现小户型产品，毛坯也成为一个趋势，目的是通过降低总价降购房门槛。

　　结合今年以来新房市场的成交数据，卓易数据分析师表示，近2个月来促进市场健康发展的积极政策不断加码，在政策的推动下，积压了一段时期的市场情绪得到释放。从5月以来，新房市场成交保持了较为乐观的增长幅度。从市场实际的去化速度和有效存量来看，各区域不同程度承压，总价在200-300万元的住宅去化相对较快。

　　本报楼市观察员李鹏飞认为，楼市的分化趋势愈加明显，热门片区的个别楼盘强者恒强，反之弱者恒弱。从青岛上半年成交榜单中也可以发现，高品质改善型楼盘在市场上占据优势，随着购买力提升，购房者不仅关注地段、配套等要素，更加关注低密、园林、户型等产品属性。而高端改善市场的活跃，反映了人们对高品质生活的追求，以及对稀缺资源的需求。未来一个阶段，虽然有积极政策和市场情绪的双重推动，但“理性购房”将成为市场的主旋律。性价比高、建筑质量好、生活配套完善的楼盘将成为购房者关注的焦点，楼盘要靠“真本事”才能赢得市场。　　　　　　　　　　吕 蕾