老旧小区改造是实施城市更新行动的重要内容。党的二十大报告提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。2023年两会期间，针对老旧小区改造，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹用三个革命来概括：一是消除安全隐患，有条件的加装电梯的楼道革命；二是完善配套设施，加装充电桩等设备和适老化改造的环境革命；三是党建引领，物业服务的管理革命。

　　2023年是青岛城市更新建设奋力攻坚的第二个年头，聚焦市民所思、所想、所盼、所急，青岛积极落实“三个革命”要求，用好房屋专项维修资金，助力城市更新和城市建设行动，保持小区常更常新，为市民打造更为宜居幸福的高品质生活空间。

　　取之于民，用之于“共”

　　房屋专项维修资金是专项用于小区共用部位和共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称“房屋养老金”。资金实行专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的管理原则。由购房人在签订房屋销售合同时交纳，主要用于小区楼顶、外立面、墙面、走廊等共有部位和电梯、消防、监控、道路等共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，取之于民，用之于“共”。

　　2012年3月1日，青岛开始实施商品房房屋专项维修资金制度。经过10多年的高速增长，目前已有200多万套房屋交存了房屋专项维修资金。近年来，许多交存房屋专项维修资金的房子陆续超出了保修期，房屋专项维修资金的申请使用量也呈快速增长趋势。目前，全市整体房屋专项维修资金使用额近2亿元，这些费用有力保障了小区共用部位、共用设备的维修更新和改造，提升了市民在居住方面的安全感、幸福感。

　　提质增效，科技赋能

　　由于签字手续复杂、使用门槛过高，一直以来，房屋专项维修资金使用难成为众多业主的心病。2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》对房屋专项维修资金使用等小区公共事项表决参与及通过比例予以调整，即一般表决事项需经有利害关系的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数业主同意即视为表决通过。在提高业主参与占比的同时，将公共事项表决通过比例由物权法时代过半下降至三分之一同意即可，进一步降低了房屋专项维修资金使用门槛，为更多市民使用房屋专项维修资金提供了可能。

　　不仅如此，数字技术的发展，提高了房屋专项维修资金的管理水平，也打通了业主使用房屋专项维修资金的堵点。作为住建部智慧物业试点项目，随着青岛市智慧物业管理服务平台业主电子投票系统建成使用，通过线上业主大会召开，房屋专项维修资金使用等小区公共事务表决更加便捷。业主足不出户或身在外地，均可完成房屋专项维修资金使用的参与表决，业主身份自动校验，结果即时生成，线上实时推送，房屋专项维修资金使用全面提速。截至目前，全市有130多个小区完成物业公司选聘、业主委员会选举、房屋专项维修资金使用表决等小区公共事项表决。

　　破立并举，解题在“公”

　　有了提前交存的房屋专项维修资金，一旦遇到房屋需要修修补补，便可使用这一专项资金。但这只是针对2012年建立房屋专项维修资金制度之后的房子。对于那些上世纪90年代房改后至2012年期间的房屋而言，没有交存房屋专项维修资金，房子出现问题该如何解决？不仅如此，很多业主对于房屋专项维修资金用途、使用流程并不熟悉。

　　种种问题，都影响着市民的获得感和幸福感，同时也考验着基层组织的治理能力和治理水平。因此，如何破解房屋专项维修资金使用难题，既是基层治理体系和治理能力的大考，也是对业主公共意识的检验。一方面，通过补建、补交、续交等方式，补齐我市房改后15年房屋专项维修资金缺失的窗口期，持续扩大房屋专项维修资金的制度覆盖面；另一方面，通过线上讲解以及线下宣传等渠道，加大房屋专项维修资金使用知识的普及力度，使更多的业主知晓这一政策并清楚如何利用其维护自身利益。同时，不断优化广大业主的公共意识和主人翁意识，提高其参与小区公共事务治理的责任感和主动性，通过共建共治共享，提高小区的治理和更新养护，从容应对小区“老龄化”，最大程度确保房屋保值增值。

　　近期，青岛市城市管理局联合相关部门相继制定印发一系列制度和办法，其中包括房屋专项维修资金补建、补交、续交，业主共有资金银行结算账户开立、规范房屋专项维修资金的使用等，将全面规范房屋专项维修资金和小区公共收益的存放、使用和管理等问题，破题房屋专项维修资金使用难、公共收益存放难，以及制度覆盖面不足等现状。通过进一步完善政策体系和管理制度，不断提升自身的管理与服务水平，让这笔属于业主共有的资金，得到既安全又有效合理的使用，为提高居民的居住品质和生活环境发挥更大的效能。