郑 晓  孟海霞

　　党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，“大力实施城市更新”。2025年，中共中央办公厅、国务院办公厅出台城市更新顶层设计文件，标志着我国城市更新进入系统化、法治化、全面实施的新阶段。2026年5月，《城市更新“十五五”规划》审议通过，聚焦地下管网改造、老旧小区改造、存量资产盘活、城中村更新改造等领域，推动城市发展从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。在此背景下，青岛市依托城市更新战略契机，以老旧小区改造为切入点，探索存量空间优化、功能重塑的地方路径。

　　青岛市老旧小区改造取得的惠民实效

　　2022年，青岛市启动城市更新和城市建设三年攻坚行动，把老旧小区改造作为增进民生福祉、提升城市品质的重要抓手，系统谋划、统筹推进。2026年6月，在全国35个中央财政支持实施城市更新行动补助资金的参评城市中，青岛与上海、北京、南京等城市的绩效评价获评最高的A级，充分展现了青岛在城市更新领域的实践成效与示范价值。

　　从数字来看，“十四五”期间，青岛市计划改造小区1300个、37.58万户，建筑面积3369万平方米；实际改造小区1584个、47.7万户、3919万平方米，累计实施既有住宅加装电梯4265部、已建成交付2715部，超额完成“十四五”规划目标。改造过程中，青岛市坚持民生导向与品质提升并重，聚焦居民急难愁盼，统筹推进基础管线更新、道路平整、绿化美化、垃圾分类设施完善等基础类改造，稳步实施加装电梯、适老化改造、智慧安防、停车设施增设等完善类、提升类项目，推动老旧小区“硬件”与“软件”同步升级，社区环境更加整洁有序，公共空间更加舒适宜人，居民生活更加便捷美好。在改善人居环境的同时，青岛市还注重历史文脉的延续与活化。针对青岛里院等历史风貌建筑，坚持保护优先、合理利用，探索“微更新”“渐进式改造”路径，让老建筑留住城市记忆、焕发新的生机，实现历史文化保护与居民生活品质提升的有机统一。

　　老旧小区改造的扎实推进，也带动了基层治理能力持续提升。青岛市坚持共建共治共享，广泛听取居民意见，引导居民全过程参与方案设计、施工监督与长效管理，形成政府主导、社会协同、居民参与的多元共治格局，推动改造成果由“建得好”向“管得好、可持续”延伸，群众满意度、认可度不断提升。

　　青岛市老旧小区改造持续深化需关注的问题

　　在取得显著成效的基础上，对标高质量发展要求和人民群众日益增长的美好生活需要，老旧小区改造仍有进一步提升和深化完善的空间，主要体现在以下几个方面。

　　一是片区统筹与功能衔接仍需加强。个别社区改造侧重于内部提升，与周边城市功能的融合衔接还可更加紧密，区域层面的系统统筹有待进一步深化。二是历史文化保护传承仍需精心推进。在改善人居环境的同时，青岛里院等历史风貌空间的保护与活化利用，还需更加注重分类施策、精细实施，实现保护与发展更好的平衡。三是居民多元需求与空间条件还需统筹优化。部分老旧小区受建设初期客观条件制约，公共空间和设施供给仍有提升空间，需结合微更新、空间挖潜和精细化管理持续完善。四是多元参与与长效运营机制还需健全。充分调动社会资本和居民参与的积极性，健全专业化物业服务和长效管护机制，推动改造红利持续释放，仍是后续持续用力的方向。

　　青岛市老旧小区改造持续深化的创新路径探索

　　针对青岛市老旧小区改造持续深化过程中需要重点完善的环节，城市更新需立足城市发展要求，形成可适配青岛市情的创新路径。

　　第一，以大区域融合发展为思考前提，整体统筹谋划。在更新过程中，不局限于单个老旧小区的独立改造，将整个老旧小区更新作为城市治理体系末端的“树叶”，从空间、资金、运营方面实施“策—规—投—建—营”一体化建设。在统筹上遵循自上而下的路径，聘请国内外具备城市更新一站式解决能力的统筹型专业机构做整体规划与全程顾问，以城市整体发展为导向，贯通城市体检、资产梳理、策划规划、资金方案、后期运维，形成系统化、持续化的顶层设计，提高城市更新与老旧小区改造效率，提升城市价值。

　　第二，采取“分类保护、微更新、适应性再利用”弹性方式，改造历史文化街区。首先，建立分类分级保护与更新机制，对历史建筑、风貌建筑、一般老旧小区区别对待。推行“微更新”和“渐进式改造”，里院建筑采用“一院一策”，保留原有“里—院—街”空间结构，通过局部修缮、加建厨卫、改善采光通风等方式提升居住条件。适度保留原住民，植入与历史空间兼容的新功能，将部分里院改造为社区书房、展览馆、非遗工坊等，让原住民与新功能、新居民共建共享，保持社区活力。其次，设立历史风貌保护专项资金，对历史建筑及风貌建筑的修缮、结构加固给予财政补贴或奖补。再次，通过特许经营、租赁、合作改造等方式，引入文创、民宿、商业等业态，用经营收益反哺保护投入。最后，对保护历史建筑而损失开发权益的项目，可考虑将容积率转移到其他地块，或在新建区域给予一定容积率奖励，提高开发商参与保护的积极性。

　　第三，多社区空间联合共享，推进完整社区建设。老旧小区公共空间不足的核心原因在于围墙分割、边角地浪费、功能单一，要实现空间的联合共享，可以从水平维度、垂直维度和共享维度进行复合。比如，拆除小区间冗余围墙，将分散院落整合为连片社区，利用腾退和拆除空间设置共享活动空间；将不同功能在同一空间垂直方向上展开，将外环境空间的利用从二维平面扩展到三维空间；使同一空间在不同时间段上展现不同的功效，提高空间利用率，从而避免不必要的空间浪费。具体实践中，可以在建筑外立面上考虑垂直绿化，在建筑屋顶上打造屋顶花园；还可以利用多种活动场地及绿地的地下空间，布置地下停车场、与绿色雨水收集设施结合的地下蓄水池等；共享利用公共活动场地与停车场，在白天用作活动场地，夜间用作停车场地等。

　　第四，丰富资金来源渠道，充分调动民间资本的积极性。当前大部分老旧小区更新改造属于偏公益性质，资金主要来源于政府财政拨款和补助，盈利效益通常具有长期性和非显性的特征。可以将老旧小区改造纳入片区城市更新“策—规—投—建—营”一体化综合解决方案中，在土地出让时把周边老旧小区改造作为统建内容之一并改造，通过“运营+收益”一体化策划，将能够产生商业利润的项目与老旧小区改造等的民生兜底类型项目相结合，更好地吸引民间资本参与。其中，收益期权定向出售是最为有效、直接和高可行性的方法，通过物业捆绑、社区服务捆绑以及广告资源捆绑等方式，有效调动民间资本的积极性。比如，定向选聘物业企业，签订10—15年长期物业服务协议，物业公司提前垫付改造工程款，后期依靠物业费、车位租金等覆盖投入；将维修、保养、商业、金融、教育培训、旅游、养老、医疗等社区服务按项目分别与相应的机构签订长期或多年服务协议，由签约机构买断协议期相关服务，同时由签约机构支付一部分改造费用；由业主与广告公司签订长期或多年广告位出租协议，由广告公司支付一部分改造费用，出让单元楼道、围墙、道闸等广告位的多年收益权。以此路径还可扩大期权出售范围，如业主再装修期权出售，小区内大件商品采购期权出售等。

　　第五，构建社区大数据平台，聚焦智慧社区、数智化改造、CIM平台对接，推广BIM技术进行微更新，降低改造成本。招募国内外知名数字信息技术解决方案供应商组建优质数智供应商库，打造从智能检测、智慧施工、智慧监测到智慧运维的智慧化社区平台组合包，实现数字化社区和智能化管理、高效、可持续运营。

　　（作者单位：青岛恒星科技学院 青岛城投地产投资控股（集团）有限公司 本文系2025年度青岛市哲学社会科学规划研究项目“青岛市老旧社区改造面临的困境及创新性解决思路探索”，项目批准号：QDSKL2501184）