学区房是孩子上学的重要环节，现实生活中，经常有老人为了孙辈落户上学而将自己所有的房产过户到孙辈的父母名下，此种情况下双方系基于何种法律关系而过户？当一方主张赠与，一方主张借用时，法院该如何认定？

　　基本案情

　　沈奶奶与方爷爷系夫妻，二人育有一子方贵，一女方琴，方爷爷于2010年去世。2016年，沈奶奶与方爷爷共有的房屋拆迁，分给沈奶奶安置房屋一套，安置协议记载被拆迁人为沈奶奶。2020年，沈奶奶作为赠与人，方杰（方贵之子）、秦琦（方杰之妻）作为受赠人，双方在不动产登记部门，签订《赠与合同》一份，载明沈奶奶将案涉安置房屋赠与方杰、秦琦二人，并将案涉房屋登记在该二人名下。现沈奶奶将二人诉至法院，主张当初过户房子是为了配合二人的孩子小方（沈奶奶重孙）上学，并非将房子赠与二人，二人也承诺给孩子办完入学就将房子还给沈奶奶，但后来一直不配合转移登记房产，故请求法院判令双方签订的《赠与合同》无效，被告协助原告将案涉房屋转移登记至原告名下。

　　两被告共同辩称，自己一直在照顾原告，原告赠与房产是因为希望二人继续照顾她，并非因为孩子上学，双方之间的《赠与合同》真实有效。

　　法院审理

　　本案的争议焦点是：原被告之间的《赠与合同》是否真实有效？

　　法院经审理认为，赠与合同虽是无偿合同，但此种无偿往往基于受赠人对赠与人在感情、生活等方面照料的付出，尤其是涉及房屋等经济价值较大且对赠与人具有生活保障作用的不动产，财产所有权人更会基于一定的目的作出赠与决定。综合该案查明的事实，法院认为，沈奶奶与两被告之间不存在真实的赠与合同关系。

　　另需说明，因本案不涉及案涉房屋析产分割问题，故未追加相关权利人参加诉讼。

　　最终，法院依法判决支持了沈奶奶的诉讼请求，判决作出后，双方均服判息诉，现该判决已生效。

　　法官说法

　　我国民法典规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。而“借房登记上学”会使房产这一重要不动产脱离真实权利人而存在。对真实权利人而言，该行为会产生极大的法律风险，因此应尽量避免类似行为；如必须从事该行为，则应拟定内容明确的协议，并邀请第三人作为见证方在协议上签字；另外一定要尽早要回房屋所有权，以免出现房屋被抵押、拆迁而无法得到补偿等不利情形。作为借房入学一方，更应秉持诚信原则，如非但不感念他人的慷慨相助，反而欲将房屋占为己有，即使让孩子赢在了教育的“起跑线”，却会让其输在道德的基本线。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

　　以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

　　第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 黄健