楼市观察

　　9月14日，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市住房和城乡建设局关于收购已建成存量商品房用作保障性住房项目的征集通告》。

　　通告中指出，青岛将支持国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房进行配售或配租，并面向全市征集符合条件的项目。征集范围为青岛市范围内已竣工验收、未出售的商品房（包括住宅、办公楼、商业营业用房等）项目。

　　记者了解到，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要部署。7月30日召开的中央政治局会议强调，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。此举有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源，加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

　　全国20多座城市收储商品房用作保障房

　　8月7日，深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。该公司所属企业将开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

　　8月15日，海口市住房和城乡建设局发布公告，向社会各界公开征集保障性租赁住房项目。居住或非居住存量房屋、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、集体经营性建设用地如符合相关规定，均可用作保障性租赁住房项目。

　　8月19日，长沙市保障性住房建设发展有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，向长沙市相应行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

　　9月14日，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市住房和城乡建设局关于收购已建成存量商品房用作保障性住房项目的征集通告》。青岛将支持国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房进行配售或配租，并面向全市征集符合条件的项目。征集范围为青岛市范围内已竣工验收、未出售的商品房（包括住宅、办公楼、商业营业用房等）项目。

　　据中指研究院统计，目前约60城表示支持国有企业收购存量房用作保障性住房，其中超过20座城市发布了征集公告。记者了解到，收购已建成存量商品房用作保障性住房，对于当前房地产市场有着重要意义，预计还将有更多城市推进这项工作。

　　在顶层设计上统筹消化存量和优化增量

　　收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要部署。

　　4月30日召开的中共中央政治局会议提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。

　　5月17日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，提出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。

　　6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，要求“推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作”。

　　7月30日，中共中央政治局召开会议，强调“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。

　　记者了解到，收购已建成存量商品房，既可用于配租型保障性住房，也可用于配售型保障性住房。保障性住房分为配租型和配售型两种，其中配租型又分为公租房和保障性租赁住房。公租房主要面向城镇住房、收入困难家庭。保障性租赁住房主要面向新市民和青年人。

　　新一轮保障性住房的改革重点是拓展配售型保障性住房的新路子，重点面向住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才，如科技人员、教师、医护人员等。一些城市对配租型和配售型房源的收购条件分别作出规定，如青岛市、佛山市都明确要求，配售型保障性住房的单套建筑面积不超过120平方米，保障性租赁住房的单套建筑面积不超过70平方米。

　　多方互惠共赢 促进行业健康发展

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民表示，收购存量商品房用作保障性住房，是对房地产市场供求关系重大变化的政策回应，有利于缩短市场调整与磨底时间，促进市场企稳回升，也有利于满足工薪阶层和新市民住房需求。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障性住房供给相结合，是当下消化存量的有效方式。国企收储未售新房正成为重要的去库存模式。

　　锐理数据山东区域总经理刘元婧分析认为，从青岛本次收购存量商品房的征集范围中可以明确，收储对象并不局限为商品住宅，同样包含办公楼及商业营业用房等，而该类商业类产品普遍存在去化难度大、去化流速低、历史存量高等问题。

　　据锐理数据统计，截至2024年8月底，青岛商办类产品的去化周期约73个月，超过同期商品住宅的28个月的水平，去化压力不容小觑。锐理数据认为通过对商办产品（以公寓类产品为主）的集中收储，即可大大减轻该问题。

　　刘元婧告诉记者，以河南郑州为例，其于2022年正式开展收储工作，收储对象以商办公寓为主，住宅项目为辅，截至2024年6月末，郑州城发已累计收购存量房超过11.1万套，已投运3.5万套，投运模式以人才公寓为主，预计到2024年底投运房量将超过5万套，该举措的推行大幅拉低当地公寓类产品的去存压力，为市场注入活力，化解房企的开发风险，进而带动地产市场的健康发展，而这一成果完全可以通过政策端的有效落实，在青岛的房地产市场上再度呈现。

　　王瑞民分析，对开发商而言，能减少回款周期，缓解流动性压力；对政府而言，能在有限的资金约束下筹集更多房源，且区位通常优于新建的保障性住房；对工薪阶层居民、新市民而言，能快速获得住房保障，缓解买不起房的焦虑。

　　有业内人士表示，收购已建成存量商品住房用于保障性住房应以需定购。地方政府应准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适，避免盲目收购。特别是对于收购后用于配售型保障性住房的房源，力争以合理价格收购的房源能够尽快配售出去，防止重新形成收购房源企业的库存。 

　　李鹏飞