楼市观察

　　3月29日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款政策的通知》，调整青岛市部分住房公积金贷款政策。本次公积金新政核心内容有三点：一是二套房最高贷款额度提高到与首套房一致，二是多子女家庭最高贷款限额上浮20%，三是买高品质住宅、绿色建筑最高贷款额度上浮20%。从叠加之前山东省内多个城市出台公积金优化政策，以及多个一线城市针对购房限购、户型限制等出台楼市新政来看，楼市正在进入新一轮需求端政策利好释放周期，市场活跃度或将进一步被打开。

　　公积金政策再“加码”

　　在调整购买家庭第二套住房公积金贷款最高额度方面，新政提出，在青岛市行政区域内购买家庭第二套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为80万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为50万元。

　　同时，调整多子女家庭住房公积金支持政策。在青岛市缴存住房公积金的多子女家庭购买青岛市首套或第二套自住住房申请住房公积金贷款的，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮20%确定。

　　此外，青岛市实施购买高品质住宅、绿色建筑住房公积金贷款支持政策。根据住建部门出具的认定意见，对居民购买青岛市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅，申请住房公积金贷款时，按可贷额度上浮20%确定。

　　新政还提出，贷款额度在满足青岛市规定的公积金贷款首付比例的前提下，上述第二、三条住房公积金贷款支持政策可叠加使用。政策叠加后，最高贷款额度可达115万元。例如，符合我市公积金贷款条件的多子女家庭购买达到一星级绿色建筑标准的新建商品住宅，夫妻双方最高贷款额度为96万元，叠加购买高品质住宅、绿色建筑住房公积金贷款支持政策可贷额度上浮20%，最高贷款额度可达115万元。

　　记者从市公积金交易中心了解到，相比原来的政策，单缴存职工家庭最高可贷额度从之前的36万元上调至50万元。双缴存职工家庭最高可贷额度由原来的60万元上调至80万元。多子女家庭住房公积金贷款支持政策由原来的首套房拓宽至二套房。此外，首次将购买高品质住宅、绿色建筑住房纳入公积金贷款支持的范围。

　　需要注意的是，这次提高的是公积金的贷款额度，并没有下调公积金利率。目前首套房公积金5年以上的贷款利率依然是3.1％，二套房公积金5年以上的贷款利率是3.575％。

　　三月楼市“春意十足”

　　政策的持续支持、购房者心态的变化为楼市注入活力。

　　根据青岛锐理、青岛贝壳研究院发布的数据显示，2024年1-3月全市新建商品住宅成交套数分别为3381套、2339套和5333套。

　　3月份，青岛新建商品住宅成交5333套，相比2月份的2339套，环比上涨128%；成交面积65.57万平方米，与前一月的30.03万平方米相比，环比上涨118.4%。  

　　二手房方面，3月份，全市二手房成交6198套，与2月份的2541套相比，环比上涨144%。

　　针对近期市场的成交数据表现，青岛链家商圈经理赵加强表示，3月底，青岛连发两条购房相关新政。两项政策发布后，部分银行商业贷款首套利率降至3.45%，较年初首套房4%的贷款利率下降0.55%。以商贷利率政策调整为例，贷款100万元等额本息还款30年计算，目前首套房3.45%的利率月供较年初4%利率的月供节省300余元；公积金贷款额度首套及二套最高均可达115万元，对公积金二套贷款的用户来说，额度上调55万元。对于购房者来说，两项政策的发布进一步降低了购房成本，尤其是对于购买首套房的刚需客群以及卖掉旧房购买新房的换房人群来说，可以有效减缓还贷压力，一定程度上提振了购房信心。

　　本报楼市观察员李鹏飞认为，受惠于优化政策释放需求、降息形成利好等多方面因素影响，楼市尤其是二手房市场出现成交上涨，这多由以价换量推动形成，并不意味着当下入市信心已完全恢复。从整体看，今年楼市上半年相对乐观。随着政策的进一步放松和市场供需的逐渐磨合，未来几个月青岛楼市有望继续保持活跃态势。

　　政策走向牵动楼市神经

　　未来楼市政策是否还有进一步优化的空间？北上广深的楼市更具风向标意义。

　　伴随着高层会议强调“有效激发潜在需求”，北京、深圳等一线城市迅速响应，在政策端进一步松绑。3月底，北京、上海和深圳3座一线城市，几乎在同一时间松绑楼市政策。3月27日，北京市住建委在官网宣布，废止2021年8月4日发布的“自离异之日起3年内，双方各自的住房限购套数以原家庭套数为准”的规定。上海和深圳的调整则精准指向了跟豪宅相关的“7090政策”，其中，深圳直接废止，上海则是大幅松绑。

　　今年1月27日，广州宣布取消120平方米以上住房限购，成为一线城市中首个按面积段划分限购范围的城市。同时，采取“租一买一”“卖一买一”的优化限购政策。

　　在市场数据上，也可以看到一些积极信号。根据中指数据，春节后，部分核心城市在政策优化带动下，新房市场活跃度有所提升，在2月低基数下，3月重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长，同比降幅明显收窄。

　　二手房方面，今年1-2月，重点25城二手房成交套数较2022年同期增长24.9%，表现明显好于新房，成交规模整体处于较高水平。截至3月24日，重点城市二手房成交套数已连续5周环比增长。

　　对于未来政策端的调整，中指研究院分析认为，在供需两端都有进一步优化的趋势。同时，城市房地产融资协调机制或将加快落地见效，“三大工程”配套政策和资金有望继续跟进，住房保障体系建设也将加速。随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将温和修复，叠加“白名单”项目融资支持政策持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。

　　吕 蕾