今年“金九银十”岛城楼市表现差强人意，临近年末，各大房企为了冲刺全年业绩加大了营销和推盘力度。进入12月，二手房市场出现小幅回暖，年末岛城楼市能否再现去年年末翘尾行情值得期待。

　　房企抢客氛围拉满

　　距离2022年结束不到20天，岛城楼市的抢客大战依然在持续。最近一位中介从业人员在朋友圈发布的广告，引起了记者的关注，该广告显示岛城某楼盘正以低首付的噱头招揽客户。据了解，零首付、低首付、垫首付等行为，对购房者而言可以早日买房，对开发商而言可以早日获得购房款，貌似是一举两得的好事。但如果购房人的首付款来自于借贷融资，从侧面也说明房价超过了购房人的能力承受范围，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致购房者未来出现断供，不仅对购房人的个人信用造成不良影响，而且这种影响也将传导至资金出借人，造成其放贷资金的不良。

　　楼市低迷环境下，非常规的营销手段的出现，折射出年末楼市竞争的白热化程度。除了在营销上做文章，各大房企更是在年末明显加快了推盘节奏。年末的世园板块，接连出现了和达和山、世园金茂府这样主推高端品质改善的低密大盘，将片区的居住品质进一步提升，吸引了高端改善群体的关注，成为年底楼市的重量级新盘。城阳白沙湾片区也有新盘推出。城阳白沙湾卓越蔚蓝群岛泷樾，是近期热点新盘。项目共8栋高层和小高层，沉寂多年的大盘新品亮相，起价6999元/平方米的价格，令售楼处刚一开放便迎来大批闻风而动的购房者。同在白沙湾片区的顺城万科海潮云起，更是推出了特定楼座首付直贴20万元的优惠。在两大楼盘的带动下，白沙湾成为年末青岛楼市热点，同属白沙湾片区的青特悦海府，近期也推出一部分优惠房源，年末抢客氛围拉满。此外，市南区锦绣华城世家、市北区青铁封华地、崂山区的崂山壹号院、西海岸新区公元景玺公馆均有新房源推出。

　　除价格和环境优势，加大对楼盘品质的投入成为各大房企争抢客源的又一利器，楼市迈向“竞品质”时代。比如中海寰宇时代，开盘后三个月左右，就做出一个1万平方米的中央景观示范区，而西海岸的鲁信随珠花园项目、低密度高绿化，不但有超大景观会客厅、还打造了一条造价不菲的玫瑰长廊，种植了美国红枫等多种珍稀树种；西海岸瑞源名嘉荷府项目，则要配建一个约1万平方米的城市运动公园，全家人的运动健身需求都能满足；有些高端项目甚至还为宠物设置了玩耍区域。

　　楼市迈入“竞品质”时代

　　“竞品质”一词来源于土地拍卖，是指土地拍卖在线上拍卖达到最高限价后，将转到线下竞高品质住宅（绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设环节。截至目前，“竞品质”地块在青岛集拍历史上一共出现过三次，对应地块为市北区绍兴路两宗地块、胶南薛家滩孟家滩两侧四宗地块和崂山区松岭路钟家沟地块，分别在2021年第二批次集中土拍和今年第二、三批次集中土拍成交。

　　不难发现，这三次成交的“竞品质”地块，均位于所在片区的核心区域。以首次“竞品质”地块为例，在2021年第二批次集中土拍中，西海岸新区4宗商住地块因地块综合素质较好，引来17家房企数轮报价后触发熔断价格转为线下“竞品质”，最终被龙湖、国信、大华和绿城四家竞得，这是青岛首次“竞品质”拍地。这4宗竞品质地块中最靠北的一宗，呈现的便是绿城进入西海岸的首个地产项目——绿城文澜锦园。项目定位为改善或大户型，具体位置在西海岸中央活力区灵山湾路南、烟台路西。

　　与去年集中土拍分三个批次不同，今年青岛全年供地按照四个批次进行。整体来看，今年前三次集中土拍冷热不均，城市核心区，依旧受房企追捧，表明了房企在资金有限的情形下，筛地标准更高，只愿意在城市的优质区域拿地。市自然资源和规划局发布公告显示，今年第四次集中土拍将于本月19日、20日两天进行，较此前预公告的14宗地块扩大到40宗，依然采取“竞品质+摇号”方式。在待拍名单中，记者发现有张村河、东李等不少优质地块，都具备“热销”的潜质。

　　业内人士认为，短期来看，“竞品质”有利于从源头上引导房企供应高品质住宅产品，提升开发商建好房、造好房的能力。长期来看，“竞品质”或将加剧房企的两极分化，拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企将进一步拉开与其他房企的距离，优质产品力在销售端也会对购房者产生一定的品牌效应，促进优秀房企进一步扩大自身优势。同时，又更益于购房者，保障居民从“有居”向“优居”迈进。“能否再现‘竞品质’抢地的场景将反映出各大房企对后续市场的看法和态度，也将对年末楼市的走势释放出信心和信号。”

　　年底市场行情被期待

　　年末时段，新房市场连续两周小幅降温，但二手房市场却在进入12月后渐渐有了小幅回暖。根据青岛网上房地产数据统计，上周（12月5日－12月11日）青岛二手房共计成交1092套，环比上涨17.5％，二手房成交总面积102777.71平方米。其中普通二手住宅共交易了1051套，二手住宅成交总面积99434.53平方米。

　　12月7日，《经济日报》刊发文章《促房地产需求端发力仍有空间》指出，近期金融对于房地产市场的支持力度大，针对供给端支持房地产企业融资，形成“信贷”“债券”“股权融资”的“三箭齐发”态势。房地产市场的企稳向好，需要供需两端形成合力，离不开需求端。文章进一步指出，除了已经出台的相关政策之外，促进房地产市场需求端改善仍有一定空间。特别是改善性需求的合理释放将有助于市场企稳。有关研究显示，城镇户均住房已经超过1.1套，改善性需求已经逐渐成为购房主体。对于购房者而言，当前首次置业的政策更为优惠，而改善性需求成本仍相对较高，需求仍然有较大的释放空间。如果更好释放改善性需求，将有助于改善房企面临的流动性困境，对于防范风险、促进市场稳定以及金融发展都有重要作用。

　　针对进入12月后青岛楼市的成交变化，业内专家表示，如果说11月是“政策提振月”，那么12月就是“效果显现月”。进入11月份之后，国家在金融层面持续释放出来的“稳楼市”政策集中发力，尤其是“金融16条”政策的重磅发布，以及11月底再次恢复暂停了8年之久的上市房企再融资举措，无疑给当前市场提振了信心。在楼市利好政策的稳定下，市场需求端的信心也在不断恢复中，特别表现为集中在这个岁末，“改善型”客户入市意愿明显增强，这让许多开发商对12月份的楼市充满期待。

　　土地拍卖和二手房市场，素来被视为房地产市场的“温度计”，而第四次土地集拍恰逢年底，年末二手房市场的逆势上涨，又给年末赋予新的想象空间。房企又会以什么样的姿态来为明年储备土地？年末岛城楼市能否再现去年年末新房市场翘尾行情？让我们拭目以待。

　　吕 蕾

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