□青岛日报/观海新闻记者  王冰洁  见习记者  刘 麒  实习生  努尔比耶·托合提如则

　　七月末，家住李沧区的张女士顺利走完一场“先买后卖”的紧凑置业流程，拿到了新购置房子的钥匙。而线上短视频平台的助力，让她的换房计划大大提速。

　　据贝壳研究院监测数据，青岛上半年二手房全部房屋成交33763套，与同期新房成交量相比，两者基本持平。从全国范围来看，上半年，二手房在新房和二手房交易总量中占比达50.4%，有关专家分析，“这是首次在全国范围和半年度尺度上超过一半，有18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。”

　　业内人士认为，在存量时代，通过二手房的充分交易实现存量住房在不同群体间的有效匹配，配合“好房子”供给的牵引，有望进一步释放“卖旧买新”“以小换大”的购房需求。

　　连日来，记者走访发现，改善型置换链条正在提速，线上看房、签约等线上服务新模式也在悄然改变市场生态。

　　次新小区成为置换“硬通货”

　　初见链家静湖琅园店经理王静时，她正低头帮客户核对一摞过户材料。忙碌间歇，她告诉记者，相较前两年，今年门店整体成交量明显走强，近两个月客户带看量、签约量都在稳步提升，不少观望许久的购房者选择入市，市场信心正在逐步修复。“这个月我已经完成两单签约，两位客户都跟进了将近两年。过去两年客户一直保持观望，近期判断市场趋于平稳，遇到价格合适的房源，就果断出手了。”王静说。

　　王静所在的门店近七成成交客户为35至50岁中年群体，普遍采用“卖一买一”置换模式，南北通透的大三居、大四居流通最快。这与二手房市场的成交结构相互印证。相关数据显示，今年全市80至120平方米、140平方米以上面积段成交占比均明显上涨，改善型需求持续释放。

　　不同年龄段的置业诉求在成交数据中清晰分化：“00后”青年更看重社区智能化配套与公共空间品质；“80后、90后”家庭预算务实，三居、四居的长期居住需求优先，户型功能性成为首要考量。需求端的结构性变化，直接反映在房源流通速度上——建成5至15年、配套成熟的次新小区，成为置换链条中流转最快的“硬通货”。

　　市场回暖的背后，离不开公积金贷款额度提高等政策持续释放的红利。王静给记者算了一笔账——一户家庭为就近照料老人，购置一套141平方米的三居室，房屋总房款320万元，家庭全程使用公积金贷款120万元，从看房对比到最终成交，前后观望考量两年，在市场与政策双重利好之下完成置换。“现在公积金贷款优势十分突出，不少公积金账户余额充足的家庭，不需要配套商业贷款，仅依靠公积金就能够覆盖购房资金需求，实实在在降低购房成本。”同时她也坦言，当前市场挂牌库存房源充足，购房者选择空间更大；当下购房者更看重房屋综合品质，属性偏弱的房源，只有价格具备明显优势，才更容易成交。

　　线上获客+AI比房

　　市场回暖进程中，房产中介行业的服务模式也在悄然迭代。

　　酷暑之下，独立房产从业者巩姐依旧奔波在看房、对接客户的路上。从业近二十年，如今她将团队精简为小型工作室，专注置换交易，依靠短视频实地勘拍房源获客。平日里，除传统线下带看、电话沟通拓客之外，拍摄房源短视频、运营线上账号，已经成为她日常工作的主要内容。

　　“每天都有通过视频号来咨询的客户。”在她看来，社交平台打破了线下门店的地域局限，短视频、直播正成为存量房市场不可忽视的获客新渠道，线上导流、线下转化的链路正在加速成型。

　　在采访过程中记者发现，房产从业者都在主动顺应行业数字化、智能化趋势，积极拥抱AI工具。对此，王静深有感触，“我们日常工作中也在运用AI、AR等新技术。比如客户在两套房源之间难以抉择，我们借助工具多角度梳理两套房源差异，帮助客户更理性对比。”在她看来，经纪人早已不再是简单的信息搬运者，而是提供信任背书的专业服务者，依靠专业能力加上差异化服务，才能获得客户认可。

　　经纪人身份在转变、服务模式在迭代，购房者的关注点也在变化，从“买得起”转向“住得好”。当下的市场，“好房子”的定义不再局限于“新房”，而是存量与增量之间的“双向奔赴”。