“新物业已经入驻，原先的物业却不走，也不向新物业移交权限。”近日，家住城阳区领秀珊瑚湾尚璟小区的刘先生向党报热线反映，珊瑚湾4号地块有两家物业服务企业并存，这种情况已持续两年多了，希望早日结束。

　　新老物业“分管”小区

　　据了解，珊瑚湾4号地块包含住宅一期、二期、三期、四期和商业一期、二期、三期等多个小区，前期物业服务企业为宾至嘉宁物业。

　　2022年，珊瑚湾4号地块业主大会筹备组召开首届业主大会，表决议事规则、管理规约、业主委员会委员选任等3项议题。在参加投票人数不足的情况下，业主大会筹备组采用正在表决中的议事规则内的“归多规则”，将“在投票期间已经查阅投票通知或收到投票提醒，但未明示表决意见，以及签收纸质票但未投送的，视为参与表决，计入已表决多数票”，通过了3项议题。

　　2023年，珊瑚湾4号地块业委会召开业主大会，依然采用“归多规则”计票，决定不再续聘宾至嘉宁物业，改为聘用碧桂园物业。然而，宾至嘉宁物业不认同业委会决议，从工作程序等多个方面提出质疑，拒绝“退场”，并向法院提起诉讼。2024年5月，城阳区法院一审驳回了宾至嘉宁物业的诉讼请求，该公司提出上诉。

　　2024年11月，青岛市中级法院答复，关于是否续聘上诉人从事物业服务所依据的相关业主大会决议的效力，需以确认珊瑚湾4号地块业主大会议事规则的效力为前提。

　　记者进一步了解到，珊瑚湾4号地块部分业主曾因不同意首届业主大会表决程序、计票规则等事项提起两起诉讼，经过一审、二审，法院并未支持这部分业主的诉讼请求。

　　“我们进驻两年多来，消防、水电、电梯、道闸、监控、门禁的权限一直在宾至嘉宁物业手里，我们只负责基础的保安保洁、公共区域维护等工作。两家物业同时在岗，大多数业主处于观望状态，很难收取物业费。”碧桂园物业的工作人员说。

　　哪家“正宗”？业主发懵

　　记者实地探访了解到，宾至嘉宁物业在物业用房办公，碧桂园物业则租赁了领秀珊瑚湾尚璟小区71号楼的一处住宅作为物业服务中心。多位业主告诉记者，两家物业陷入“拉锯战”，有时还相互拆台，承诺的优惠事项也难以落实。

　　碧桂园物业曾宣传，为有车位的业主免除2026年1月1日至6月30日的车位管理费，但车库道闸权限由宾至嘉宁物业控制，不交车位管理费的业主无法进入车库，这项优惠并未落地。

　　“新物业没权限，很多事想管管不了，老物业能留多久也不清楚，物业费交给谁都不放心，我们担心时间长了，小区会越来越乱。”部分居民希望，能由一家物业提供统一服务。

　　珊瑚湾4号地块业委会曾在2025年3月召开业主大会，以电子投票和线下投票的方式，就业主是否同意修订后的议事规则和管理规约以及选聘物业服务企业进行表决，在两家物业之间二选一。根据业委会2025年4月19日发布的公示，本次业主大会参与表决户数占比74%，参与表决专有部分面积占比69%，均超过《民法典》规定的三分之二要求，同意率也符合要求，新的管理规约和议事规则以及选聘碧桂园物业等事项获得通过。但部分业主2025年又针对新的管理规约和议事规则提起诉讼，目前该案尚未有结果。

　　部门回应

　　将根据业主诉讼结果研判

　　“按照宾至嘉宁物业起诉案件和之前两起业主撤销权案件的判决结果，考虑到法律已明确规定，物业服务合同终止后，原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。宾至嘉宁物业应及时退出物业服务区域，配合新物业做好交接工作，否则可能无法正常向业主收取物业费。”山东东润律师事务所合伙人邹文成表示，如果宾至嘉宁物业认为业主大会决议存在问题，侵犯其合法权益，也可以在业主2025年提起的诉讼有结果后，另行起诉主张权利。

　　《青岛市物业管理条例》第六十七条规定，原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。

　　城阳区高新便民服务中心工作人员表示，中心将再次约谈宾至嘉宁物业和碧桂园物业，督促双方认真履行职责，确保物业服务质量不下滑。待法院对业主2025年提起的诉讼作出判决后，该中心将报请召开公安、综合执法、市场监管、城市发展中心、高新便民中心等部门会议，认真分析研判，积极同双方沟通，力求实现平稳交接。