楼市观察

　　今年以来，各地不断推出房地产相关政策。中指研究院数据显示，8月，各地相继出台房地产优化政策超50条，进一步提升市场活跃度。就新房市场而言，在当前的市场周期环境下，刚性住房需求和改善性住房需求仍是重要支撑。与此同时，楼市进入竞品质时代，满足市场需求的“房子”优势也更加凸显。对于开发商而言，需要更加精准地把握市场需求变化，提升产品品质和服务水平以顺应市场变化。随着“金九”开启，楼市进入传统营销旺季，在加快构建房地产发展新模式的背景下，市场发生了哪些变化？

　　刚需置业重返新房市场

　　近两年，青岛楼市提及最多的一个词，应该就是“改善当道”，最明显的表现就是户型面积增大，中小户型产品在新房市场中声势渐弱。特别是在主城区置业热门板块，这一特征尤为明显。

　　赵先生计划在主城区购买一套90平方米左右的两居室，但新房市场上可选择的项目太少。“看过的新房项目要么户型不满意，要么位置不合适。”像赵先生这样的刚需购房群体不少，他们苦于新房市场匹配的房源太少，只能在二手房市场寻找合适的房源。最近市场上出现的新房小户型产品，给了正在换房的赵先生更多的选择。“不用只盯二手房，可以去考察一下新房了。”赵先生说。

　　本报楼市观察员李鹏飞表示，能力范围内向上、向好置业已经成为购房者的首选。这种趋势的出现，不仅反映了人们消费观念的转变和理性思考的提升，也为房地产市场的健康发展带来了新的机遇和挑战。最近一年多的青岛新房市场，有一个非常明显的变化，很多楼盘的起步户型越做越大，140平方米、甚至170平方米以上户型的占比越来越高，而在销售、选房过程中，往往也是大户型关注最多，先被选完。手握一两百万元的刚需置业者，只能退而求其次在主城买二手房，或者到近郊买新房。但是现在，市场发生了变化，近期推出的新房项目，不少开发商又琢磨起小户型产品来，以小面积、低总价吸引了一众刚需置业者。

　　从近期上市来看，市北新盘中铁诺德青樾湾打造建筑面积约95-117平方米三居室；城阳区鑫江新城，虽然为低密住区，最小户型却做到了95平方米，大大降低了上车门槛。

　　在西海岸新区，8月开盘的保利青铁和著理想地项目，9月加推96平方米户型，并在金九银十推出特惠房源。该楼盘是地铁TOD项目，户型建面95平方米-135平方米。工作人员告诉记者，该项目8月开盘，在售119平方米、106平方米主力户型，以及少量135平方米户型，上月成交35套。

　　这些中小户型产品，有的位于核心地段，有的是热门学区小户型。就产品而言，有些户型确实让人惊艳；另一方面，中小户型本身面积都比较亲民友善，部分项目价格也具备优势，中小户型再加上总价优惠，上车门槛低不少。

　　中小户型凸显产品力

　　楼市中小户型产品的逐渐回归，早已有迹可循，这种现象的产生是市场为满足当前购房需求的必然结果。但当下市场的小户型概念，与多年前又有一些差异。比如，之前的小户型产品，基本上没有阳台赠送面积的设计，现如今阳台赠送面积乃至双阳台赠送面积的户型随处可见。  

　　2月，青岛市自然资源和规划局发布《青岛市建筑工程方案设计管控技术导则（试行）》。其中提到，封闭阳台进深不超过2.1米的部分按照1/2建筑面积计入容积率，开敞阳台进深超过2.1米的部分计算全面积计入容积率。

　　产品的变通性给产品加不少分。西海岸新区某TOD项目的户型设计，就利用了“2.1米”阳台的政策，提升了得房率，但其定价却没有超出周围项目。其96平方米的户型设计出套三两厅两卫的户型，实用性大大增加。据机构统计，该项目也是8月份西海岸新区住宅成交套数销冠。李沧某项目在售户型最小为95平方米三室两厅一卫，难得的是做到了三个阳台。市北某新盘95平方米三室两厅一卫户型方正，做到了双联阳台。城阳中央城区某项目起步户型95平方米也非常优秀，做到了三室两厅两卫，且是元宝户型、双联阳台、独立电梯厅、一梯一户，直接将小户型做出了“豪宅”的体验感。

　　李鹏飞认为，在市场分化持续加码的环境下，中小户型回归“占位”市场，面积小、总价低，购房准入门槛也随之变低，让更多消费者有了上车的机会。在经过市场摸索、消费需求调查研究之后，其在产品设计上充分考虑了变通性，增加了使用率和实用性，让消费者感觉性价比更高。在单价趋稳的情况下，产品户型设计优势明显，赠送面积加大、产品功能空间的可变性增多，这类产品更容易受到消费者欢迎。

　　楼市进入改善时代，刚需置业者想在主城区买套房，越来越难，大户型正成为市场的主流。尤其在青岛主城区，多数开发商更倾向于开发中高端项目。面对大面积段、高房价的现状，不少刚需置业者近些年被挤压到近郊买房。近期主城区出现的这部分小套三产品，迎合了部分刚需和刚改人群的需求。购房者在支付能力有限的情况下，可以选择这样一个变通性的产品。同等面积下分割了更多的空间，便于二孩家庭或者老人同住，功能性更强。

　　市场热度有望再度提升

　　今年以来，青岛新房市场一直在不停地波动。8月份，青岛新房成交量达到4843套，较7月份的4233套上升了14%左右，显示市场在稳步回暖。根据青岛锐理发布的数据，8月新建商品住宅的成交面积也达到了62.35万平方米，相比7月的52.35万平方米，增幅为19.1%。从各区市成交情况来看，分化比较明显。崂山区成交162套，环比上涨1.89%；胶州市成交1691套，环比大幅上涨240.24%；平度市成交280套，环比上涨14.29%；莱西市成交440套，环比上涨71.21%。然而，市南区和市北区的成交量分别下降了80.82%和0.34%。前8个月，除6月外，其余月份二手住宅成交量均高于新建商品住宅成交量。

　　针对8月份岛城楼市表现出来的回暖迹象，业内人士认为，虽然部分区域的成交量回落，但整体市场的上涨趋势依然明显。政策的支持和开发商的积极促销，无疑是推动市场回暖的重要因素。

　　对于市场接下来的表现，业内人士认为，随着“金九银十”的到来，购房者观望情绪可能会进一步改善。“今年金九银十，政策环境更加明确和积极，购买门槛已降至历史新低，叠加各项以旧换新促进改善需求释放、国家下场收存量房等利好信号，观望情绪有所松动，看房会更加积极，加上房企积极备战，中小户型产品力凸显，预计今年九、十月份楼市的热度较去年会明显提升。但看房热能否转化为购房热，还要看房价是否到位、旧房能否顺利转化出去。”锐理数据山东区域总经理刘元婧说。

　　吕 蕾