楼市观察
近日,国家统计局公布6月70个大中城市商品住宅销售价格,从二手房市场情况来看,70城二手房价格环比扭转全跌局面,虽然66城二手住宅销售价格下跌,“以价换量”特征仍在,但本月突破了今年“零”上涨局面。业内人士认为,从青岛二手房住宅销售价格环比降幅收窄并结合全国情况来看,青岛的二手房市场正在释放筑底信号,但考虑到当前青岛二手房挂牌量高位运行的情况,能否触底反弹还有待进一步观察。
新政带动存量房市场
透过国家统计局发布的6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,可以看到,新建商品住宅销售价格指数方面,4个城市环比上涨,上海涨幅0.4%领跑,而在二手房方面,北京、上海二手房价格出现今年首次环比转涨,分别上涨了0.2%和0.5%。由于一线城市楼市一直有着“风向标”的作用,二手房市场价格出现环比上涨,带来的信号意义更加强烈。
具体到青岛,二手住宅销售价格环比下降0.6%,降幅比上月回落0.6个百分点,降幅收窄。与此同时,二手房挂牌量始终处于高位运行。据锐理数据和房天下青岛站统计,上半年青岛二手房住宅挂牌量从约11.8万套上升至近13万套,增幅明显。青岛全面放开限售后,急售房源增多,主城区不少“老破小”和“次新房”房源加速出售,因此挂牌量增多明显。
本报楼市观察员李鹏飞认为,政策调控和以价换量是此次二手房市场释放筑底信号的主要原因。房贷利率的降低、公积金贷款额度的提高、首付比例的降低、按区(市)认房不认贷等一系列组合拳让购房者的心态发生了变化。
据了解,今年以来,青岛已连续四批次出台28条政策,包括取消首套房商贷利率下限、下调房贷首付款比例、在全省率先实施按区(市)认房不认贷、首付比例下调、赠送家电消费券、以旧换新等。今年5月17日,堪称“最强”房产新政出台,“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式形成。随后,青岛各区市也在不断跟进。以城阳区为例,5月18日,城阳区调整人才购房券有关政策,调整后,政策有效期延长至2025年12月31日。5月20日,又出台房地产“一揽子”政策,包括发放新建商品首次网签住房购置补贴、购买商办用房作为社区集体经济发展用房、城中村改造项目房票安置等一系列针对性政策。6月13日,在前期出台房地产“一揽子”政策的基础上,对相关政策措施进行了优化调整,奖补范围再扩大,补贴力度再升级,包括将享受购置补贴的房源网签时间范围扩大、把全日制专科生(高级工)纳入人才购房券发放范围、实施“卖旧买新”交易新模式、开展购房团购等,其中,全日制专科生(高级工)发放购房券金额为4万元。7月24日,“卖旧买新”购房补贴新政发布,“卖旧买新”新购商品住房面积在144平方米(包含)以下的每套补贴1.5万元;新购商品住房面积在144平方米以上的每套补贴2万元。
另一方面,二手房市场整体活跃也是市场整体以价换量的结果,核心就是“性价比”。不少急于出手的卖家选择降价出售,尤其是市场上出现了不少优质次新房,不论是户型还是小区环境都较新,且不必担心交付后的产品问题,在很大程度上促进了成交。据克而瑞统计,上半年,青岛二手房成交均价为14243元/平方米,同比下降17%。买卖双方博弈中,部分二手房卖家在掌握价格主导权方面较为欠缺。与此同时,“租售比”被越来越多地提及,相对稳定的租金收入对比下降的购房支出,让一部分群体有了购买二手房出租的想法。在这样的节奏带动下,促使二手房成交量节节攀升。
住宅市场博弈加剧
目前,从成交价到成交量,青岛二手房市场都相对平稳。与此同时,二手房市场也面临着巨大的挑战。一方面,二手房价格整体呈下行趋势,很多卖家出于对未来的不确定性,选择出售手中的房产,导致部分房源价格降幅明显。另一方面,新房市场的优惠政策和降价促销,进一步分流了二手房的购买需求。
卓易数据显示,上半年,青岛二手房住宅市场成交量呈现“倒U形”,4月达到成交的顶峰,住宅成交超过7000套,进入5月后出现下滑,6月二手住宅成交5458套。二手房市场的这种波动,与新房市场形成了鲜明对比。如此环境下,青岛二手房市场面临着价格与成交量的双重压力,未来如何在保持价格稳定的同时,提升成交量,将是一个重要的课题。
业内人士认为,二手房住宅与新房住宅形成的竞争关系与去年不同,去年二手房住宅属于逆袭崛起,二者交替,如今已然是全面竞争。过去,二手房往往依赖于周边的新盘来促进成交,但如今,它们都在争夺同一批客户。这种竞争格局的形成,依赖于“次新房”的入市,再加上其价格优势,部分改善型需求转向二手房。与此同时,二手房的降价已然波及新房,二手房尤其是当中的“次新房”,在配套、学区、交通等方面都具备先天优势,新房不得不在争取以上同等优势的前提下,通过可能的促销方式来竞争。
市场有望接棒企稳
今年上半年,在各项楼市政策的刺激下,二手房市场情绪面得到改善。在政策加持下,部分主城区热门二手房小区已经出现房源价格企稳,尤其是刚需市场反应较积极。下半年,青岛二手房市场会继续保持相对活跃的姿态吗?
从7月二手房市场表现来看,青岛二手房成交量走势继续趋稳,但累计成交略不及上月同期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,截至7月21日,7月青岛二手住宅成交3803套,较上月同期下降4.7%,较去年同期上升17.5%。同时,进入7月,青岛二手住宅市场均价仍在小幅下降。市北区一家房产中介负责人表示,从带看量来看,7月整体不及6月,分析原因可能跟天气炎热,以及家长趁着假期带孩子外出旅游有一定关系。
短期来看二手房市场是否有进一步企稳迹象?李鹏飞认为,近日市场上利好消息频出,传递出各地购房政策仍有调整空间的信号,央行再降息,LPR下调10BP,低利率意味着购房者贷款的成本更低,将会刺激更多购房需求释放,预计在利好政策的持续助力下,接下来二手房成交量仍然具备上升空间,短期二手房价格仍以调整为主,但个别小区二手房房价已经开始企稳。此外,二手房市场的变化也对新房市场产生了影响。由于二手房市场的降价和优惠措施,很多购房者对新房市场的预期和信心受到了影响,导致新房市场面临一定的压力。为了应对这种情况,开发商需要在政策和营销策略上进行调整,找到平衡点,以促进市场的健康发展。
吕蕾