楼市观察

　　近日，国家统计局公布6月70个大中城市商品住宅销售价格，从二手房市场情况来看，70城二手房价格环比扭转全跌局面，虽然66城二手住宅销售价格下跌，“以价换量”特征仍在，但本月突破了今年“零”上涨局面。业内人士认为，从青岛二手房住宅销售价格环比降幅收窄并结合全国情况来看，青岛的二手房市场正在释放筑底信号，但考虑到当前青岛二手房挂牌量高位运行的情况，能否触底反弹还有待进一步观察。

　　新政带动存量房市场

　　透过国家统计局发布的6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，可以看到，新建商品住宅销售价格指数方面，4个城市环比上涨，上海涨幅0.4%领跑，而在二手房方面，北京、上海二手房价格出现今年首次环比转涨，分别上涨了0.2%和0.5%。由于一线城市楼市一直有着“风向标”的作用，二手房市场价格出现环比上涨，带来的信号意义更加强烈。

　　具体到青岛，二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月回落0.6个百分点，降幅收窄。与此同时，二手房挂牌量始终处于高位运行。据锐理数据和房天下青岛站统计，上半年青岛二手房住宅挂牌量从约11.8万套上升至近13万套，增幅明显。青岛全面放开限售后，急售房源增多，主城区不少“老破小”和“次新房”房源加速出售，因此挂牌量增多明显。

　　本报楼市观察员李鹏飞认为，政策调控和以价换量是此次二手房市场释放筑底信号的主要原因。房贷利率的降低、公积金贷款额度的提高、首付比例的降低、按区（市）认房不认贷等一系列组合拳让购房者的心态发生了变化。

　　据了解，今年以来，青岛已连续四批次出台28条政策，包括取消首套房商贷利率下限、下调房贷首付款比例、在全省率先实施按区（市）认房不认贷、首付比例下调、赠送家电消费券、以旧换新等。今年5月17日，堪称“最强”房产新政出台，“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式形成。随后，青岛各区市也在不断跟进。以城阳区为例，5月18日，城阳区调整人才购房券有关政策，调整后，政策有效期延长至2025年12月31日。5月20日，又出台房地产“一揽子”政策，包括发放新建商品首次网签住房购置补贴、购买商办用房作为社区集体经济发展用房、城中村改造项目房票安置等一系列针对性政策。6月13日，在前期出台房地产“一揽子”政策的基础上，对相关政策措施进行了优化调整，奖补范围再扩大，补贴力度再升级，包括将享受购置补贴的房源网签时间范围扩大、把全日制专科生（高级工）纳入人才购房券发放范围、实施“卖旧买新”交易新模式、开展购房团购等，其中，全日制专科生（高级工）发放购房券金额为4万元。7月24日，“卖旧买新”购房补贴新政发布，“卖旧买新”新购商品住房面积在144平方米（包含）以下的每套补贴1.5万元；新购商品住房面积在144平方米以上的每套补贴2万元。

　　另一方面，二手房市场整体活跃也是市场整体以价换量的结果，核心就是“性价比”。不少急于出手的卖家选择降价出售，尤其是市场上出现了不少优质次新房，不论是户型还是小区环境都较新，且不必担心交付后的产品问题，在很大程度上促进了成交。据克而瑞统计，上半年，青岛二手房成交均价为14243元/平方米，同比下降17%。买卖双方博弈中，部分二手房卖家在掌握价格主导权方面较为欠缺。与此同时，“租售比”被越来越多地提及，相对稳定的租金收入对比下降的购房支出，让一部分群体有了购买二手房出租的想法。在这样的节奏带动下，促使二手房成交量节节攀升。

　　住宅市场博弈加剧

　　目前，从成交价到成交量，青岛二手房市场都相对平稳。与此同时，二手房市场也面临着巨大的挑战。一方面，二手房价格整体呈下行趋势，很多卖家出于对未来的不确定性，选择出售手中的房产，导致部分房源价格降幅明显。另一方面，新房市场的优惠政策和降价促销，进一步分流了二手房的购买需求。

　　卓易数据显示，上半年，青岛二手房住宅市场成交量呈现“倒U形”，4月达到成交的顶峰，住宅成交超过7000套，进入5月后出现下滑，6月二手住宅成交5458套。二手房市场的这种波动，与新房市场形成了鲜明对比。如此环境下，青岛二手房市场面临着价格与成交量的双重压力，未来如何在保持价格稳定的同时，提升成交量，将是一个重要的课题。

　　业内人士认为，二手房住宅与新房住宅形成的竞争关系与去年不同，去年二手房住宅属于逆袭崛起，二者交替，如今已然是全面竞争。过去，二手房往往依赖于周边的新盘来促进成交，但如今，它们都在争夺同一批客户。这种竞争格局的形成，依赖于“次新房”的入市，再加上其价格优势，部分改善型需求转向二手房。与此同时，二手房的降价已然波及新房，二手房尤其是当中的“次新房”，在配套、学区、交通等方面都具备先天优势，新房不得不在争取以上同等优势的前提下，通过可能的促销方式来竞争。

　　市场有望接棒企稳

　　今年上半年，在各项楼市政策的刺激下，二手房市场情绪面得到改善。在政策加持下，部分主城区热门二手房小区已经出现房源价格企稳，尤其是刚需市场反应较积极。下半年，青岛二手房市场会继续保持相对活跃的姿态吗？

　　从7月二手房市场表现来看，青岛二手房成交量走势继续趋稳，但累计成交略不及上月同期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，截至7月21日，7月青岛二手住宅成交3803套，较上月同期下降4.7%，较去年同期上升17.5%。同时，进入7月，青岛二手住宅市场均价仍在小幅下降。市北区一家房产中介负责人表示，从带看量来看，7月整体不及6月，分析原因可能跟天气炎热，以及家长趁着假期带孩子外出旅游有一定关系。

　　短期来看二手房市场是否有进一步企稳迹象？李鹏飞认为，近日市场上利好消息频出，传递出各地购房政策仍有调整空间的信号，央行再降息，LPR下调10BP，低利率意味着购房者贷款的成本更低，将会刺激更多购房需求释放，预计在利好政策的持续助力下，接下来二手房成交量仍然具备上升空间，短期二手房价格仍以调整为主，但个别小区二手房房价已经开始企稳。此外，二手房市场的变化也对新房市场产生了影响。由于二手房市场的降价和优惠措施，很多购房者对新房市场的预期和信心受到了影响，导致新房市场面临一定的压力。为了应对这种情况，开发商需要在政策和营销策略上进行调整，找到平衡点，以促进市场的健康发展。

　　吕蕾