楼市观察

　　2022年的楼市已经落下帷幕。沿着全年时间轨迹，从平稳开局，到区域分化，再到“金九银十”失色，最后到年底“翘尾”……

　　在这样的市场背景下，楼市政策频出，在危与机中寻求破局，也催生出了“保交楼、支持刚性和改善性住房需求、金融16条、三支箭”等关键词。本篇将以关键词的形式对楼市的热点进行回顾，一起细读2022年青岛楼市的变化。

　　关键词一：房住不炒

　　2022年，中央多次强调房地产政策坚持“房住不炒”基调。2022年10月党的二十大报告中，针对房地产的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，整体与党的十九大报告一脉相承。2022年12月中央经济工作会议也有“房住不炒”的表述。

　　关键词二：LPR调整

　　2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），以求刺激房地产市场需求。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%；5年期以上LPR为4.3%。此次调整后，青岛房贷利率，首套最低可到4.1%，二套最低4.9%。

　　关键词三：城市更新

　　回顾2022，青岛城市进化开启了前所未有的更新建设力度，一年来，全市上下紧密配合、攻坚克难，一系列重点建设项目快速推进，一系列服务保障措施扎实有力，各项工作取得了重大突破，实现了三年攻坚的良好开局：跨海大桥高架路二期工程、张村河片区这个青岛最大的城中村启动拆迁改造、青岛老城区人气、商业气和烟火气正在加快聚集、318个老旧小区焕新颜、山头公园整治达60个……截至2022年12月底，青岛共开工建设项目1256个，其中882个项目已完工。在“城市更新”风口下，2022山东（青岛）宜居博览会再次启幕，成为展示青岛城市更新建设成果的一个绝佳窗口。 

　　关键词四：政策惠民

　　2022年可谓是房地产政策松绑大年。房地产市场处于深度调整阶段，中央多次强调支持刚性和改善性住房需求，需求端政策优化贯穿全年。2022年4月中央政治局会议强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，2022年7月中央政治局会议和2022年12月中央经济工作会议均再次提及。政策措施主要围绕降成本、降门槛、提效率等展开，并从“因城施策”到全国性普惠政策不断升级。

　　青岛在支持刚性和改善性需求方面，一是降成本，包括降低房贷利率、降低交易税费等；二是降门槛，包括优化限购政策、降低首付比例等；三是打通二手房交易链条，出台“带押过户”细则，提高交易效率。以限购政策调整为例，2022年6月3日，青岛多个区市宣布取消住房限购。青岛限购区域调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域。2022年9月15日，青岛调整优化政策。具体而言，继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策；继续明确限购房源，对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。

　　关键词五：保交楼

　　2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，其中明确，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。2022年8月，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。交付是检验产品的“试金石”。在“保交付”成为2022年地产行业关键词的大背景下，房企交付答卷成色如何,备受岛城购房者关注。

　　关键词六：金融16条

　　2022年11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包含16项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。政策核心逻辑为：企业债务展期+支持融资稳定市场主体，“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。房地产金融16条措施出台，标志着房地产“稳主体”政策全面加力，正式开始防范化解优质头部房企风险。

　　此次新政，力度之大、内容之全面，是全年之最。在市场调整的当下，监管部门释放重磅利好，对修复青岛楼市信心起到积极作用。

　　关键词七：集中土拍

　　与2021年集中土拍不同，2022年青岛全年集中土拍按照四个批次进行，为了达到“稳地价、稳房价、稳预期”的整体目标，通过增加供应批次，缓解房企阶段性资金压力。今年四次集中土拍整体供地116宗，占地359万平方米，总建筑面积806万平方米，成交111宗，占地336万平方米，总建筑面积741万平方米，总成交额441亿元。

　　关键词八：三支箭

　　去年5月、8月支持示范房企增信发债，去年11月交易商协会和中债信用增进公司发布信息支持房企增信发债延期扩容。2022年11月28日，证监会发布优化调整房企股权融资5项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。支持房地产企业信贷、债券、股权融资政策陆续落地，形成支持房企融资“三支箭”格局，供给端支持政策框架基本形成。已达成融资协议的部分品牌房企在青岛已深耕多年,融资端的改善对其按期按质交房起到托举作用,岛城楼市2022年迎来供应端的暖意。 

　　吕蕾