随着全面升级改造竣工期临近，团岛山公园成为近期新晋的网红打卡地，刷爆朋友圈。这是今年以来，我市不断开展城市更新和城市建设三年攻坚行动，取得的一个成果缩影。伴随主城老城区市容环境的改善，在市南团岛片区这样的主城老城区，解决改善置业需求被越来越多的地缘客户提上日程，青岛楼市改善置业的版图正在被重构。

　　传统改善片区各有所长

　　优质楼盘价格赶超老城次新二手房

　　近年来，以东李、浮山后和张村河片区为代表的主城区已经进入改善驱动时代。改善驱动的两个特征，地段影响的因素正在减弱，产品影响因素则被逐渐放大。目前市北、李沧优质楼盘价格超过市南老城区次新二手房价格，已经不再是个例。

　　浮山后片区横跨市北区、崂山区，自2000年浮山新区大开发开启，浮山后逐渐凭借完善的交通配套和优质的教育资源，成为主城区改善需求重点考虑的大热门。除了原有的佳世客购物中心之外，今年7月丽达茂购物中心也正式营业，使得浮山后商业配套更加丰富。而浮山森林公园则于繁华之中带来静谧与绿意，为浮山后的宜居属性增色不少。目前浮山后片区有多个新盘，例如市北区有金地华章、国泰华府，青啤静澜山等，崂山区内也有大云谷金茂府、紫樾尚府等多个新盘可供选择。目前浮山后新盘以高层业态为主，整体上均价在33000－37000元／平方米，位于这一片区的市北项目价格整体略低于崂山项目。

　　自2006年东李改造发展以来，东李已经从改善客群置业的边缘地带，发展成为与浮山后媲美的中央居住区。伴随着城市建设的推进、李村河改造、院士港的驱动、大品牌开发商的进驻……，东李片区随之蜕变为以世园会为招牌、优质居住环境为主打的改善区域。东李北、东、南三山环绕，还有李村河蜿蜒穿过，先后修建了李村河公园、金水河公园、金水桥公园、竹子庵公园，环境宜人。而且目前东李的商业发展也已经十分成熟，有万国云商、绿城新天地、丽达购物中心、龙樾湾商业街等多个大型商业区。目前在售项目有森林公园、华新园珺台、绿城理想之城组团、上流和苑、融海启城等，既有洋房也有高层，整体上均价在24000－44000元／平方米。

　　张村河两岸是青岛最大的城中村之一，今年2月份城市更新和城市建设三年攻坚行动动员大会提出，未来三年，崂山区将集中发力推进株洲路两侧区域升级改造、张村河两岸区域开发建设、旧城旧村改造、市政设施建设、地铁建设及沿线开发建设、停车设施建设、公园城市建设等。其中，明确了崂山区计划利用3年时间，分批启动张村河沿线12个未改造社区的村改工作。张村河治理工程计划本月启动历时一年，可以预见在一年后的张村河也将会变得清澈美丽，成为片区吸引人口的重要引力。日前，崂山区张村河北岸郑张社区开始改造签约并公布拆迁补偿方案。目前在售楼盘有青岛印象品、海信璞悦、中联依山伴城、静山悦园等，既有洋房也有高层，整体上均价在24000－55000元／平方米。

　　南岛组团三期官宣

　　市南团岛片再迎发展新机遇

　　与东李、浮山后和张村河片区等传统改善片区相比，久未有新盘入市的市南团岛片常年置身事外，近来逐渐有了“烟火气”。我们通过土地拍卖的情况，梳理一下团岛片区新房楼市的发展脉络。

　　在2021年12月13日拉开帷幕的青岛2021年第三批次集中供地上，很长时间没有住宅用地露出的市南团岛片区，推出一个新地块，最终被青岛地铁竞得。该地块成交楼面地价16000元/平方米，属于底价成交，成交总价135910.4万元，合计约13.59亿元。项目东侧约 500 米是青岛地铁1号线团岛站，北侧约 200 米是规划中的青岛地铁2号线的西延伸线，再次印证了青岛地铁沿地铁拿地的一个“惯例”。

　　本次拍卖中楼面价最高的就是该市南团岛地块，该地块为纯住宅地块（含安置房），地块位于市南区团岛山以北、团岛三路以西、团岛四路以南、以东区域，为南岛组团二期，目前该地块项目经过前期规划公示，即将入市。售楼处销售人员告诉记者，项目计划近期开盘，项目建面约12.8万平方米，规划7栋高层住宅，层高为17-32层，样板间已开放。资料显示，项目户型有118平方米、134平方米、143 平方米套三户型和165平方米、204 平方米套四户型，精装交付。从项目定位来看，主打有改善需求的地缘客户。从容积率看，3.83的容积率中规中矩，亮点为仅一路之隔的团岛山公园和海景资源。

　　据了解，项目定位为青岛地铁高端项目。青岛地铁同系列的项目目前在售的还有一个，位于市北区欢乐滨海城，销售均价略高于周边项目。记者从贝壳网上看到，目前该片区没有新房在售，建成于2016年的金茂湾次新房二手房挂牌价在33000—42000元/平方米。

　　这边南岛组团二期建设正酣，那边团岛污水处理厂所在的南岛组团三期项目招标正式官宣。11月9日，《青岛市市南区南岛组团三期土地收储整理招标公告》于中国招标网站正式发布，该文件的发布意味着市南南岛组团旧城改造第三期项目，即将进入落地实施阶段。根据招标公告显示，南岛组团三期土地收纳整理范围位于“团岛西路以北、团岛五路以南、海湾花园以西、海岸线以东”，总占地面积约248亩，预投资额17.46亿元。团岛污水处理厂所在地块收储整理对外招标，透露出青岛推进城市更新的决心与力度。

　　推盘量逐渐加大

　　有望跻身主城改善新高地

　　《青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》提出，力争通过三年攻坚行动，市南区、市北区、李沧区、崂山区（建成区）2000年以前建成的老旧小区和现有城中村改造基本完成。如今，在城市更新与城市建设推进加持下，老城区魅力正在一一展现。

　　以市南区团岛片区为例，城市更新和城市建设三年攻坚行动，让城市界面焕然一新的预期更加强烈，随之带来是改善客群对该片区的重新估值。

　　以前在团岛买新房或次新房解决改善需求，很可能会被周围的“老破小”和城市配套的滞后劝退，现在出门就是公园，还有实实在在的独有海景资源。这对主城区的改善置业需求无疑具有巨大的吸引力。

　　在独有的景观资源、持续改善的市容界面和烟火气十足的生活氛围加持下，团岛逐渐成为地缘客户解决改善需求的重点考虑片区之一，然而要成为像浮山后和东李那样的大型居住改善片区，还有一段路要走。

　　业内人士认为，团岛片区目前新盘数量较少，市场成交主要以次新盘和普通二手房为主，与浮山后等传统居住相比，可拓展的腹地空间较少。受到容积率的限制，目前新房项目主要以高层为主，补齐洋房等低密度住宅的缺席的短板，是团岛片区放大改善需求吸引力的必经之路。随着城市更新的推进，在不久的将来，新盘入市量有望逐渐加大。与其他传统改善置业片区相比，市南老城区的优质楼盘，能否凭借独树一帜的产品力逐渐出圈，从而跻身新的主城区改善需求高地，值得期待。

　　吕 蕾

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