在前天举办的2022青岛早报首期财富汇沙龙上，浦发银行青岛市北支行理财经理王炳文为投资者梳理了虎年银行理财产品的新变化，青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩回答了不少市民有关买房的问题。

适应银行理财产品净值双边波动

浦发银行市北支行理财经理王炳文

　　浦发银行青岛市北支行理财经理王炳文是金融类省市级比赛多项奖牌得主，他提醒大家，自2022年元旦起银行理财产品净值估算方法由摊余成本法切换为市值法计算，这样理财产品的净值曲线就从相对平滑且基本保持上升，变为净值波动较大，甚至会出现在一定时间内亏损的情况。今年1月份以来，很多理财产品收益率比之前高出很多，原因是过去一年市场流动性相对充裕，债券市场收益率下行，不少产品在估值切换初期，会释放之前的浮盈，使得产品净值抬升，后续随着初期浮盈释放完毕，理财产品净值曲线双边波动就将成为常态。

　　面对理财市场新变化，老百姓怎样做好家庭资产配置呢？王炳文建议注意以下四点：一是保本保息是首选。目前市场上保本产品中大额存单和保单的收益最高，三年的大额存单，五年的趸交保单，长期的增额终身寿险和年金险，都是比较好的打底资产。利率下行是趋势，家里不用的资金，能做长期不做短期。二是稳健理财不能少，主要是债券类产品，先看准债券产品投资方向，然后看历史业绩。三是“固收+”做补充，挑选时注意这类产品的品牌效应较强，一般强者恒强。四是基金配置要适度。初学者应从定投基金开始，从债基入手较好。挑选基金不能盲目看业绩排行榜，复合收益率、波动率、最大回撤、夏普比率等指标是必须要考虑。

置业逻辑转向选择更好的居住环境

贝壳研究院市场分析师刘倩倩

　　在回顾去年青岛房地产市场发展情况时，青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩表示，统计数据显示，2021年青岛楼市整体市场平稳，新房住宅成交总套数10.4万套，较2020年减少2.4%，但这个降幅比预期要少。2021年预期的年底成交高峰没有到来，同时头部房企不断暴雷，企业信用收缩。但由于2021年上半年市场表现良好，因此全年总量波动不大。楼市成交均价1.61万/㎡，较2020年增长4.5%。虽然开发商资金压力大，但以价换量的现象较以往有所减少，去年12月新房价格不降反增，与往年有所不同。同时，2021年二手房市场总量较2020年上涨6.5%，住宅成交接近5.9万套。

　　对于虎年楼市走向的预期，刘倩倩表示，从2021年四季度开始，国家持续释放关于维稳房地产的信号，表示将更好地满足购房者的合理住房需求与保障房地产市场健康发展，因此对于2022年市场仍旧保持比较平稳的预期。在当前市场环境下，购房者的置业逻辑不再是投资，而是选择更好的居住环境，并通过房屋抵消通货膨胀，尤其在市场下行环境下，房产置换的成本会远低于市场上行环境。

【互动问答】

　　问：有位金融业内人士来青工作五年，准备购买一套结婚用房，请问目前在青岛哪个区买房比较理想？

　　刘倩倩：从青岛各区2021年成交表现及本身特点来看，存在较大的差别，可以根据自身需求来匹配选择。下面列举几个成交热度较高的城区：崂山区房产较抗跌，预算较高，环境好，教育资源和医疗资源完善；市北区选择范围较大，生活配套成熟，随着1号线开通交通便利性提升；李沧区整体新楼盘较多，价格适中；西海岸新区价格较低，房源选择余地较大（尤其新房），一号线极大缩短了与市区的通勤时间。同时，作为来青人士也可关注各区相关人才引进优惠政策。

　　问：请问即墨区蓝谷的房产是否有空间？就目前价格来讲很低了。

　　刘倩倩：价格不太好预测，因为开发商从去年下半年心态和策略都发生了变化，只能从数据上来看，蓝谷现在的库存压力比较大，同时周边区域存在价格更有优势的竞品。

　　问：我的儿子想买套新房当婚房，能否具体推荐一下青岛各市区有代表性、物美价廉的楼盘，以供参考。

　　刘倩倩：市南区没有，市北区的保利时代，中铁建中心，李沧区的万科森林公园，绿城桂语朝阳，可关注东李石牛山路周边；西海岸新区的东方影都壹号；城阳区可关注白云山板块，代表楼盘青特·云境。

　　观海新闻/青岛早报记者 杨忠升

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