楼市观察

　　寒风凛冽，冰封待暖，是当下房地产市场的真实写照。国家统计局日前发布2023年全国房地产数据，其中，房地产开发投资额、房屋新开工面积、商品房销售面积、商品房销售额等重要指标均未回正。历经长期的深度调整，目前楼市仍未走出弱周期。如何避寒取暖？近年来，不少企业另辟蹊径，开发新赛道，在楼市低迷周期中寻找新的机遇与可能。

　　近日，国家统计局公布的最新数据显示，2023年全国房地产市场整体呈现低迷状态，房企投资信心依然较弱，开发投资累计降幅持续下探。

　　2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%。其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。

　　销售额方面，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

　　房地产开发企业到位资金情况，2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。

　　开发商巨头布局物流新赛道 

　　比地产行业更具有体量和潜力的行业，物流产业算一个。万纬物流董事长张旭认为，物流在中国的规模很大，有18万亿元，尤其是冷链行业才刚刚开始。比如所有农产品预冷率只有30%，但欧洲已达到90%，冷链流通率中国只达到40%，但日本已达到了90%，“所以中国的冷链行业非常大。”张旭指出，在这样一个高速发展的行业，国家最近一年已出台50多项政策予以支持，相信这个行业可以穿越周期。“包括穿越经济周期，无论经济好与不好，百姓对美好生活的追求不会改变，这是一个常做常新、生生不息的事业。”

　　上述提到的万纬物流，其诞生发展以及逐步壮大，正是房企布局新赛道的典型缩影。

　　记者了解到，万科企业股份有限公司为万纬物流发展有限公司控股股东，持股比例近81.63%。作为行业龙头之一，万科是行业内少有的能做到未雨绸缪的开发商。记者了解，早在2014年，万科就已经开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年万科正式进军物流地产行业，并启用全新品牌“万纬”，聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务。2021年，房地产行业危机四伏，不少房企面临生死存亡的困境。万科主席郁亮表示，在行业进入“冬季”之际，“物业、商业、物流、公寓等业务方面，已经找到一些模式，这些赛道已经够万科未来几年做的”。

　　据万纬物流相关人士介绍，目前在全国布局的47个城市中，万纬物流共拥有160个以上物流园区，在全国运营管理了48个专业冷链物流园。据高力国际预测，生鲜电商与生物医药行业迅猛发展，使得冷库成为物流新基建的重要发展方向。相较于传统高标仓干库，冷库的收入更加多元化，其建造成本约为干仓的2-2.5倍，而租金收入约为干仓的2.5-3倍。

　　尽管相对收益可观，但物流行业同样竞争激烈，尤其是冷链物流细分赛道，前期投资巨大，更加考验资本实力、运营水平、管理创新等，并不比经营房地产行业轻松。

　　此前，万科总裁祝九胜也坦言，转型业务即便做得好，“但对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限”。不过，祝九胜也强调，“它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值”。

　　地产商尝试“造酒”与“卖酒”

　　房地产企业布局酒业产业链，成为近几年流行趋势。记者了解，房地产企业参与酒业赛道，主要有两种途径。第一类是生产端直接介入，即“造酒”。像融创地产打造的衡昌烧坊、星河湾老原酒、绿地酒业，以及青岛本土的房地产企业奥润地产布局的千熙酒业等。

　　开发商为何如此青睐“白酒”赛道？这来自白酒市场的超高投资回报率，记者了解，2023年中报显示，有13家酒业公司毛利率达到70%以上，7家公司净利率达到30%以上。贵州茅台毛利率高达91.8%，净利率高达53.66%，泸州老窖的毛利率达到88.35%，净利率48.8%。就房企优秀生万科来看，自2020年开始，其毛利率就在持续下降，至2023年上半年毛利率降为18.87%。两大行业之间的毛利率形成鲜明对比。

　　开发商介入白酒的另一类方式是渠道介入，即通过营销端，主要载体是物业板块。记者了解，去年7月，保利物业凭借跨界售卖茅台酒惊艳业内。为卖酒，保利物业推出“百万补贴”活动，售卖的白酒品牌包括五粮液、泸州老窖、洋河股份等。保利物业与泸州老窖的合作从2021年初开始，年报显示，2022年，保利物业包含卖酒在内的社区零售收入已达9.08亿元，占总营收的6.63%。去年11月，国台酒业集团与碧桂园服务合作，推出三款定制酒。双方宣布，将依托碧桂园服务集团3000多万业主的酒水需求，共同开拓家庭饮酒蓝海市场，深挖酒水赛道。

　　尽管白酒是高利润行业，但是同样面临挑战。业内表示，地产企业与物业企业跨界卖酒，目前看并没有特别成功的典型案例。更为重要的是，酒业与地产同样处于深度调整周期。中国酒类流通协会会长王新国表示，受国内外环境影响，当前酒类行业从高速增长到转型调整，内外环境变化矛盾凸显，行业发展挑战增加，市场并非风平浪静。

　　与之相对的，不乏酒业巨头介入房地产赛道，此前茅台集团旗下的贵州茅台置业，就耗资10.54亿元竞得遵义市两宗地块，两地块均为商住用地，以住宅为主，商业建筑面积不超5%。记者了解，茅台集团早在十年前就已经开始布局房地产业务，但初期主要以商业地产为主。这次拿地，可谓在住宅领域的试水，或者说是其房地产板块的全新升级。

　　通过新赛道尝试，在一定程度上有利于帮助开发商渡过难关。业内认为，尽管目前楼市下行，但是房地产依然具有非常大的“钱景”，我国房地产市场规模还是超过十万亿量级的存在。尽管遭遇风霜，但它依然是一座值得深耕的金矿。

　　李鹏飞