浮山湾畔鳞次栉比的摩天楼勾勒着市南区的天际线。市南区委宣传部供图
国务院《城市更新“十五五”规划》印发仅半个月，市南区召开了全区城市更新工作会议，区委、区政府相关负责人，相关部门、街道、国企代表等悉数到场，会议传达精神，调整指挥体系，进行情况汇报——议程透出“时不我待”的紧迫感。从攻坚克难迈入提质深化全新阶段，城市更新靠什么支撑城市内涵式发展？在面积仅30余平方公里的市南区，土地供应和产业空间趋零增长，为该问题寻求一个最优解显得更为迫切。
向内精耕挖潜，路在脚下。近年来，市南区紧扣“产业先导、民生为本、算账可行”工作思路，全域深耕城市更新建设。历史城区从修旧如旧走向以用促保，楼宇载体从“存量包袱”变为“垂直引擎”，老旧小区从老旧无序转向乐享宜居……不同维度的转型实践，勾勒出这一主城核心区建设创新宜居美丽韧性文明智慧现代化城区的破题路径。
—— 历史城区 ——
从修旧如旧到以用促保
“4年前，为了让孩子上优质小学，我们搬进了湖南路的老房子。当时周边环境老旧杂乱，我想等孩子一毕业就搬走。住到现在，我反而不想搬了。”4年来，市民毕崇玲见证了一座座历史建筑修旧如旧、老城硬件设施大幅提升，“置身其中，既能感受到历史底蕴，也能享受到生活便利。”
毕崇玲的切身体会，是中山路历史城区保护更新的微缩注脚。数据是更有力的证明：“十四五”期间，市南区累计完成23万平方米建筑保护修缮、56万平方米立面整治、2200余户房屋征收。老城褪去斑驳，重现历史风貌。修旧如旧的硬功夫只是底色，活力植入的软实力才是关键。这让中山路历史城区的保护更新，完成了从修旧如旧“保下来”到以用促保“活起来”的深度转型。
在中山路，风向标已然竖起。巧克巧蔻巧克力博物馆山东首店2024年一落地，即成网红打卡地；即将开业的上街里Mall已签约“小猪佩奇”亚洲首店等一批特色品牌首店；世界杯IP官方授权青岛首店开门迎客……首店，是城市商业活力与消费能级的风向标，如今，它们纷纷在百年老城扎下根来。承载青岛记忆的老字号顺兴楼、万和春等，也“组团回归”。
这股活力，已从中山路主街渗透至历史城区边缘的“毛细血管”。比如黄岛路，已有黄渤IP“黄逗菌”全国首店、UNIVERSE POP专辑周边店、Potato Photo自助照相馆、海信潮品体验店等8家商户入驻营业。据“青岛十二里”项目负责人杨恭伟介绍，一抹朝花夕拾、辛拉面擦浪嘿、苹果造物局等店铺正在装修，宝兴茶社、沉浸式剧场、明星周边店等业态即将筹备进场，这些新业态让百年里院实现了“逆生长”。
一系列荣誉、数据印证了这场转型的力度：市南区在历史街区打造的新春逛街里节在今年的虎啸奖颁奖典礼上斩获三大奖项，被视为“微更新、软植入、长运营”的典范，形成了可复制的“方法论”。此外，历史城区获评国家4A级旅游景区，入选《中国世界文化遗产预备名单》，肥城路片区入选全国历史建筑保护利用试点……上街里美誉度持续提升。特色商文旅项目数量较修缮前增长超300%，2025年游客量突破7900万人次，单日人流量最高达44.5万人次。曾经沉寂的老城不再是“过去式”，成为了城市内涵式发展的“未来式”。
—— 楼宇载体 ——
从“存量包袱”到“垂直引擎”
浮山湾畔，鳞次栉比的摩天大楼勾勒着市南区的天际线。在这片楼宇经济最早崛起、诞生青岛最早亿元楼宇的发展热土上，有部分楼宇进入“20岁+”，面临着设施陈旧、产业外迁等“中年危机”。在辖区寸土寸金的背景下，向存量要空间、向更新要动力势在必行。
物理改造，先行一步。已投用24年的海信大厦一年多前完成了一系列更新：高端商务大堂、智能电梯、海景多功能厅、现代化员工餐厅等，满足了企业的多元需求。像海信大厦这样焕新的楼宇，在市南区还有10余座。比如兴源大厦完成改造，倾力打造“奥帆最美天际线”；深业大厦已完成外墙保温翻新、内部空间优化……
相较于硬件翻新，产权分散是楼宇改造更大的堵点。建成于上世纪90年代末的山东国际贸易大厦，长期存在业权分散、业态零散等问题。2025年，市南区属国企青岛海建投资有限公司牵头，收购楼宇8个整层，整合产权与经营权，实行统一改造、运营，推动这座老旧楼宇实现功能与产业焕新。“这种大业主式改造运营模式，有效破解了因意见不一导致改造难的瓶颈，将老楼转化为高性价比产业载体。”海建公司相关负责人说道。
硬件焕新只是“壳”，产业导入才是“魂”。记者从市南区招商投资发展中心获悉，今年1-5月，辖区招引优质项目68个，新签约亿元以上项目40个，投资总额超57亿元。广州海洋实验室院士领衔项目深蓝数科、特来电联合新石器无人车合资打造的“来电岛”项目全国总部、边缘算力服务领军企业即刻雾联华东区域总部等众多产业龙头项目入驻楼宇，京东资管、北方健康、博云科技等重点项目展业运营，为楼宇经济注入强劲动能。同时，中心通过精准对接企业需求与载体资源，支持海天中心、海信大厦引进亚马逊等跨国龙头，原远洋船员学院转型打造蓝色海洋科教产业园，集聚中声海洋、深圳智慧海洋等头部涉海科研机构及华为人工智能实训中心，累计新盘活闲置载体5万平方米。
这套“物理改造+产业精耕”的组合拳，正在改写市南区楼宇经济的账本：近3年累计更新老旧商务楼宇超45座，盘活闲置商业载体超40万平方米，培育特色专业楼宇32座，税收过亿元楼宇达30座，连续4年入选全国楼宇经济标杆城区30强。曾经的“存量包袱”，正在和新建项目一起变成“垂直引擎”。
—— 老旧小区 ——
从老旧无序到乐享宜居
老旧小区改造，是城市更新中最贴近民生的一项工程，在寻常巷陌里丈量着一座城市的温度。城市更新和城市建设三年攻坚行动期间，市南区累计改造老旧小区116个、面积572万平方米，规模居全市第二，惠及居民7.8万户。2025年，落地20个老旧小区改造项目，覆盖126栋楼座、5220户居民。亮眼数字背后的新问题是：改造之后，生活变得更好了吗？
蓝石海景小区老楼三部电梯服役近30年，先后“罢工”两部，仅剩的一部频繁卡顿，高峰时段要等15分钟，186户居民常被迫爬楼。云南路街道党工委将此事列为重点任务，社区党委成立专班，入户500余次，连续30天沟通200余次，克服重重阻碍，2025年初，两部新电梯投用。曾拍桌反对的居民毛女士在业主群点赞：“社区工作人员磨破嘴皮子，换来我们竖起大拇指！”
硬件更新的触角，还在向更精细的民生需求延伸。在盐城路社区，150平方米的长者运动健康中心向55岁以上居民开放，这是山东省首家社区适老化健身空间。“自从中心建好，我每天上下午各去锻炼1小时，设备齐全，还有老师指导，我现在腰突缓解了、睡眠改善了。”社区82岁居民郭淑英感慨，“湛山街道带领社区为我们办了件大好事。”
硬件更新只是起点，治理升级才是关键。云南路小区是2007年建成的拆迁房项目，居民诉求复杂，曾因电梯更换、业委会履职等问题投诉高发。2024年以来，社区建强小区党委，推动业委会换届，建立“1+3+N”治理机制——社区党委牵头，小区党委、业委会、物业企业协同，引入共建单位赋能。新业委会成立后，帮居民解决了停车难、充电难，盘活小区网点，更换54部电梯无线信号……一系列实事办好，物业费收缴率升至85%，投诉率下降超50%。
开放楼院的治理难题，也在实践中找到了突破口。仰口路社区建于上世纪八九十年代，有开放式楼院56座。社区党委在湛山街道指导下探索实施开放楼院“连片统管”模式，将区域划分为两个物业管理片区，引导居民“先尝后买”引入周边封闭小区的物业，采取“片区兜底+单元签约”等方式，让物业服务稳得住、可持续，有效破解了开放楼院“无人管”、管不好的治理困境。去年以来，社区涉物业服务政务热线投诉量同比下降35%，居民满意度提升至98.9%。
城市更新，不是简单的物理重塑，而是发展逻辑的深层变革。市南区土地有限，但城市生长的空间不在边界之外，而在理念之中。在方寸之地精耕，于存量之中挖潜，让历史文脉可感可触，让产业空间向上而生，让寻常生活温暖可亲，这是市南给出的内涵式发展范本。
青岛晚报/观海新闻/掌上青岛记者 张琰